Guide investissement

Appart. 4.40 % brut

Maison 4.57 % brut

Investir à L'Île-Saint-Denis

Île-de-France · 8 664 habitants

Marché locatif en mutation rapide; rendement attractif sur les appartements bien situés et des opportunités intéressantes sur les maisons pavillonnaires.

L'Île-Saint-Denis présente des opportunités intéressantes pour l'investisseur locatif en Île-de-France. Le marché y affiche des loyers attractifs par rapport au prix au m², avec une dynamique portée par les transports et les projets urbains. Toutefois, il convient d'analyser les spécificités de chaque quartier pour optimiser le placement et limiter les charges de copropriété.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.40 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.08 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~6 % — score 68/100

Simulez votre investissement à L'Île-Saint-Denis en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes L'Île-Saint-Denis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à L'Île-Saint-Denis » : ~6 000 €/m², 4.40 % brut et ~3.08 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Rive Est (4.47 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur cherchant du cash-flow et de la valorisation, avec préférence pour les zones bien desservies et à fort potentiel de stabilité locative.

Contexte marché à L'Île-Saint-Denis

Marché locatif en mutation rapide; rendement attractif sur les appartements bien situés et des opportunités intéressantes sur les maisons pavillonnaires.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité rapide de Paris et forte desserte transports, avec projets urbains qui soutiennent la demande locative.

Données marché à L'Île-Saint-Denis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

6 000 €/m²

Loyer moyen

22.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.40 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

16.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.57 %

moyenne ville

Contexte

Population

8 664

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Vacance locative

6.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 6 %. Rendement brut moyen appartement 4.40 %, maison ~4.57 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Rive Est (4.47 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Rive Est

Appart. 4,47 %Maison 4,19 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 900 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 4 300 €
Loyer / m² · mois: 15,0 €

Synthèse secteur

Quartier en mutation avec des projets urbains qui devraient stimuler la demande locative. Bon équilibre prix/loyer pour investisseurs recherchant rendement modéré. Surveiller les charges de copropriété et le calendrier des travaux publics.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Rive Est

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 295 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Rive Est	5 900 €	22.0 €	4.47 %
Port de l'Île	6 000 €	22.0 €	4.40 %
Campus	5 800 €	21.0 €	4.34 %
Gare	6 500 €	23.0 €	4.25 %
Zone pavillonnaire	5 200 €	18.0 €	4.15 %
Centre-ville	7 000 €	24.0 €	4.11 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 150 000 €, loyer mensuel indicatif 550 €, soit environ 4.40 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 270 000 €, loyer mensuel indicatif 990 €, soit environ 4.40 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 480 000 €, loyer mensuel indicatif 1 971 €, soit environ 4.93 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 210 000 €, loyer mensuel indicatif 878 €, soit environ 5.02 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Rénovation et travaux nécessaires dans certaines copropriétés; dépendance à l'évolution des projets urbains et à la conjoncture économique.
Vacance locative retenue 6 % à l'échelle L'Île-Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur cherchant du cash-flow et de la valorisation, avec préférence pour les zones bien desservies et à fort potentiel de stabilité locative.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Rive Est (4.47 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (5 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 bien situé près des gares et du centre, ou pavillon en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.08 % : approximation 0,7 × brut, vacance 6 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de L'Île-Saint-Denis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

270 000 €

+ 21 600 € notaire (est.)

Loyer mensuel

990 €

estimation marché

Rendement brut

4.40 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de L'Île-Saint-Denis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

378 000 €

+ 30 240 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 440 €

estimation marché

Rendement brut

4.57 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à L'Île-Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à L'Île-Saint-Denis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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