Guide investissement

Appart. 4.54 % brut

Maison 2.56 % brut

Investir à Le Pré-Saint-Gervais

Île-de-France · 16 865 habitants

Rentabilité attractive grâce à une demande locative soutenue et une dynamique urbaine dense. Ciblez les T2/T3 bien placés près des transports pour optimiser le rendement.

Le Pré-Saint-Gervais offre un équilibre entre accessibilité et proximité de Paris. Le marché locatif est soutenu par une population active et des flux domicile-travail. Cette fiche vise à guider un investissement locatif rentable et durable.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.54 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.18 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 68/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Le Pré-Saint-Gervais).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Le Pré-Saint-Gervais » : ~6 536 €/m², 4.54 % brut et ~3.18 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Bords du canal (4.10 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant rendement stable et valorisation progressive dans une commune très connectée et en fort potentiel de valorisation.

Contexte marché à Le Pré-Saint-Gervais

Rentabilité attractive grâce à une demande locative soutenue et une dynamique urbaine dense. Ciblez les T2/T3 bien placés près des transports pour optimiser le rendement.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Excellente accessibilité via le réseau Île-de-France et forte demande locative durable grâce à la proximité Paris-Nord.

Données marché à Le Pré-Saint-Gervais

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

6 536 €/m²

Loyer moyen

24.7 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.54 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

9 685 €/m²

Loyer moyen

20.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

2.56 %

moyenne ville

Contexte

Population

16 865

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

15.9 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.54 %, maison ~2.56 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Bords du canal (4.10 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Bords du canal

Appart. 4,10 %Maison 4,18 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 8 200 €
Loyer / m² · mois: 28,0 €

Maison

Prix / m²: 6 600 €
Loyer / m² · mois: 23,0 €

Synthèse secteur

Attractif pour location lifestyle et colocation, notamment auprès de jeunes actifs et étudiants. Valorisation possible grâce aux animations et à l’aménagement du canal. Loyers soutenus, mais régionalement sensibles à la réglementation locative et aux saisonnalités locales.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Bords du canal

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 287 000 € · 1 000 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Bords du canal	8 200 €	28.0 €	4.10 %
Centre-ville	9 000 €	30.0 €	4.00 %
Zone pavillonnaire Est	7 500 €	25.0 €	4.00 %
Gare du Pré-Saint-Gervais	8 800 €	29.0 €	3.95 %
Proche campus et écoles	8 300 €	27.0 €	3.90 %
Zone pavillonnaire Ouest	8 000 €	26.0 €	3.90 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 163 400 €, loyer mensuel indicatif 618 €, soit environ 4.54 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 294 120 €, loyer mensuel indicatif 1 112 €, soit environ 4.54 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 522 880 €, loyer mensuel indicatif 2 215 €, soit environ 5.08 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 228 760 €, loyer mensuel indicatif 986 €, soit environ 5.17 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à l’ancienneté des immeubles et à des coûts de rénovation potentiels; dépendance au trafic parisien et à l’évolution des loyers.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Le Pré-Saint-Gervais : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant rendement stable et valorisation progressive dans une commune très connectée et en fort potentiel de valorisation.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Bords du canal (4.10 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Est (7 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2–T3 bien situés près des transports, idéalement centre-ville et gare, et petites maisons pavillonnaires pour familles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.18 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Le Pré-Saint-Gervais. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

294 120 €

+ 19 859 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 112 €

estimation marché

Rendement brut

4.54 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Le Pré-Saint-Gervais (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

871 650 €

+ 58 056 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 858 €

estimation marché

Rendement brut

2.56 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Le Pré-Saint-Gervais). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Le Pré-Saint-Gervais

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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