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Vue de Les Pennes-Mirabeau
Guide investissement
Appart. 6.09 % brut
Maison 4.63 % brut

Photo Christian Dübendorfer sur Unsplash

Investir à Les Pennes-Mirabeau

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 22 161 habitants

Rendements attractifs sur les quartiers centraux et pavillonnaires. Potentiel de valorisation durable pour un portefeuille mixte appartement/maison.

Les Pennes-Mirabeau offre un cadre résidentiel attractif à proximité de Marseille, avec un marché locatif robuste et des prix immobiliers encore raisonnables. Cette fiche par quartier permet d'identifier les segments les plus porteurs et les risques à surveiller pour un investissement locatif. Le portefeuille peut combiner appartements et maisons pour lisser les cycles.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.09 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.26 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 52/100

Simulez votre investissement à Les Pennes-Mirabeau en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Les Pennes-Mirabeau).

À retenir en 30 secondes

  • Guide « investir à Les Pennes-Mirabeau » : ~3 362 €/m², 6.09 % brut et ~4.26 % net indicatif — marché modéré.
  • Repère rendement secteur : Gare et axe routier (4.74 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
  • Investisseurs recherchant du rendement régulier et exposition mixte appartement/maison, avec une préférence pour les quartiers centraux et pavillonnaires proches des transports.

Contexte marché à Les Pennes-Mirabeau

Rendements attractifs sur les quartiers centraux et pavillonnaires. Potentiel de valorisation durable pour un portefeuille mixte appartement/maison.

Marché plus souple (score 52/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Proximité de Marseille et offre résidentielle variée offrant stabilité et potentiel de valorisation.

Données marché à Les Pennes-Mirabeau

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 362 €/m²

Loyer moyen

17.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.09 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 116 €/m²

Loyer moyen

15.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.63 %

moyenne ville

Contexte

Population

22 161

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 52 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.09 %, maison ~4.63 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Gare et axe routier (4.74 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

#1

Gare et axe routier

Appart. 4,74 %Maison 4,40 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement
Prix / m²
3 800 €
Loyer / m² · mois
15,0 €
Maison
Prix / m²
3 000 €
Loyer / m² · mois
11,0 €

Synthèse secteur

Accessibilité améliorée et proximité des transports. Demande locative soutenue par les navetteurs et étudiants. Prix plus accessibles que le centre mais trafic peut influencer le confort; bonne rotation des biens bien entretenus.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Gare et axe routier

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 190 000 € · 770 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

QuartierPrix/m²Loyer/m²Rendement brut
Gare et axe routier3 800 €15.0 €4.74 %
Campus et services3 550 €14.0 €4.73 %
Centre-ville4 200 €16.0 €4.57 %
Zone pavillonnaire Nord3 300 €12.5 €4.55 %
Zone industrielle et commerciale2 900 €10.0 €4.14 %
Rive sud résidentielle3 200 €11.0 €4.13 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 84 050 €, loyer mensuel indicatif 427 €, soit environ 6.10 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 151 290 €, loyer mensuel indicatif 768 €, soit environ 6.09 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 268 960 €, loyer mensuel indicatif 1 529 €, soit environ 6.82 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 117 670 €, loyer mensuel indicatif 681 €, soit environ 6.94 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

  • Dépendance à la dynamique urbaine et trafic, risques de vacance dans les zones périphériques et saisonnalité liées au campus.
  • Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Les Pennes-Mirabeau : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
  • Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent
Investisseurs recherchant du rendement régulier et exposition mixte appartement/maison, avec une préférence pour les quartiers centraux et pavillonnaires proches des transports.
Par quel quartier commencer
Rendement : partir de Gare et axe routier (4.74 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone industrielle et commerciale (2 900 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier
Appartements T2–T4 dans le centre et zones pavillonnaires nord; maisons avec jardin dans zone pavillonnaire nord.

Hypothèses de calcul (transparence)

  • L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
  • Rendement net indicatif ~4.26 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
  • Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Les Pennes-Mirabeau. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

151 290 €

+ 10 412 € notaire (est.)

Loyer mensuel

768 €

estimation marché

Rendement brut

6.09 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Les Pennes-Mirabeau (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

370 440 €

+ 24 906 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 429 €

estimation marché

Rendement brut

4.63 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Les Pennes-Mirabeau). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Les Pennes-Mirabeau

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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