Guide investissement

Appart. 7.10 % brut

Maison 5.30 % brut

Investir à Miramas

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 26 405 habitants

Le marché locatif miramassien offre une rotation rapide et un potentiel de valorisation dans les quartiers centraux. Investisseurs ciblant des T2/T3 bien placés peuvent optimiser le rendement tout en maîtrisant la vacance.

Miramas présente un marché immobilier accessible avec des prix au mètre carré attractifs. La demande locative est soutenue par une mixité de profils et une/accessibilité régionale. Cet aperçu permet d'identifier des quartiers à fort potentiel de rendement tout en mesurant les risques.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.10 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.97 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

détendu

Vacance ~5 % — score 44/100

Simulez votre investissement à Miramas en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Miramas).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Miramas » : ~2 433 €/m², 7.10 % brut et ~4.97 % net indicatif — marché détendu.
Repère rendement secteur : Zone industrielle et commerciale (6.49 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant un équilibre rendement/risque avec exposition modérée au cycle local et préférence pour des logements moyens en centre et zones pavillonnaires.

Contexte marché à Miramas

Marché plus souple (score 44/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Prix d'acquisition raisonnables et demande locative soutenue assurant liquidité et stabilité des loyers.

Données marché à Miramas

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 433 €/m²

Loyer moyen

14.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.10 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 985 €/m²

Loyer moyen

13.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.30 %

moyenne ville

Contexte

Population

26 405

habitants (estimation)

Tension du marché

Détendu

Score 44 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

9.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché détendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 7.10 %, maison ~5.30 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone industrielle et commerciale (6.49 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone industrielle et commerciale

Appart. 6,49 %Maison 5,64 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 350 €
Loyer / m² · mois: 7,3 €

Maison

Prix / m²: 1 320 €
Loyer / m² · mois: 6,2 €

Synthèse secteur

Quartier mixte avec zones industrielles et commerciales. Demande de logements pour travailleurs stable mais sensible aux cycles économiques locaux. Programmes d’équipement et services à proximité améliorent l’attractivité. Profil locatif: salariés et travailleurs itinants; Avantages: rendement raisonnable; risques: exposition à la conjoncture économique et à l’activité industrielle.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone industrielle et commerciale

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 67 500 € · 380 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone industrielle et commerciale	1 350 €	7.3 €	6.49 %
Campus Sud	1 650 €	8.7 €	6.33 %
Gare et quartiers centraux	1 900 €	9.5 €	6.00 %
Centre-ville	1 850 €	9.2 €	5.97 %
Port et littoral	1 400 €	6.9 €	5.91 %
Zone pavillonnaire nord	1 500 €	7.2 €	5.76 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 60 825 €, loyer mensuel indicatif 360 €, soit environ 7.10 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 109 485 €, loyer mensuel indicatif 648 €, soit environ 7.10 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 194 640 €, loyer mensuel indicatif 1 289 €, soit environ 7.95 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 85 155 €, loyer mensuel indicatif 574 €, soit environ 8.09 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance saisonnière dans les zones étudiantes et coûts potentiels de rénovations dans le centre historique.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Miramas : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant un équilibre rendement/risque avec exposition modérée au cycle local et préférence pour des logements moyens en centre et zones pavillonnaires.
Par quel quartier commencer: Zone industrielle et commerciale combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: T2/T3 bien situés autour de la gare et du centre; maisons familiales en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.97 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Miramas. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

109 485 €

+ 7 647 € notaire (est.)

Loyer mensuel

648 €

estimation marché

Rendement brut

7.10 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Miramas (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

268 650 €

+ 18 174 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 187 €

estimation marché

Rendement brut

5.30 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Miramas). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Miramas

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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