Guide investissement

Appart. 7.18 % brut

Maison 5.25 % brut

Investir à Montfermeil

Île-de-France · 27 980 habitants

Marché locatif dynamique avec une rotation adaptée et des loyers alignés sur la demande locale. Une approche multi-quartier peut optimiser rendement et risque.

Montfermeil bénéficie d'une localisation proche de Paris tout en restant plus accessible. Le marché locatif est soutenu par une demande familiale et des étudiants. La répartition par quartiers permet de diversifier les profils locataires et les rendements.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.18 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.03 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 56/100

Simulez votre investissement à Montfermeil en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Montfermeil).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Montfermeil » : ~3 008 €/m², 7.18 % brut et ~5.03 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus Montfermeil (6.44 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant stabilité et valorisation à moyen terme, prêt à gérer activement son patrimoine ou à externaliser.

Contexte marché à Montfermeil

Marché locatif dynamique avec une rotation adaptée et des loyers alignés sur la demande locale. Une approche multi-quartier peut optimiser rendement et risque.

Demande locative solide (score 56/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Prix d'entrée attractifs et forte demande locative familiale, avec une proximite utile de Paris.

Données marché à Montfermeil

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 008 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.18 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 730 €/m²

Loyer moyen

16.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.25 %

moyenne ville

Contexte

Population

27 980

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 56 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.1 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 7.18 %, maison ~5.25 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus Montfermeil (6.44 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus Montfermeil

Appart. 6,44 %Maison 4,46 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 3 500 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Synthèse secteur

Fort potentiel locatif lié à la présence universitaire et jeunes actifs. Loyers élevés au m² pour le T2 et les surfaces intermédiaires. Risques: vacances estudiantines et dépendance au calendrier académique; prévoir une gestion adaptée.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus Montfermeil

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 205 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus Montfermeil	4 100 €	22.0 €	6.44 %
Zone pavillonnaire nord	3 600 €	16.0 €	5.33 %
Forêt et parcs	3 900 €	17.0 €	5.23 %
Zone pavillonnaire sud	3 500 €	15.0 €	5.14 %
Gare Montfermeil	4 300 €	18.0 €	5.02 %
Centre-ville	4 700 €	19.0 €	4.85 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 75 200 €, loyer mensuel indicatif 450 €, soit environ 7.18 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 135 360 €, loyer mensuel indicatif 810 €, soit environ 7.18 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 240 640 €, loyer mensuel indicatif 1 614 €, soit environ 8.05 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 105 280 €, loyer mensuel indicatif 719 €, soit environ 8.20 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Vacance ponctuelle et dépendance au calendrier locatif, ainsi que l'exposition au bruit près des gares et les travaux potentiels d'isolation.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Montfermeil : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant stabilité et valorisation à moyen terme, prêt à gérer activement son patrimoine ou à externaliser.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus Montfermeil (6.44 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire sud (3 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et gare; maisons en zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.03 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Montfermeil. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

135 360 €

+ 9 358 € notaire (est.)

Loyer mensuel

810 €

estimation marché

Rendement brut

7.18 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Montfermeil (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

335 700 €

+ 22 609 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 468 €

estimation marché

Rendement brut

5.25 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Montfermeil). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Montfermeil

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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