Rendement locatif

À Montfermeil, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

5.32 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.72 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

5 %

Estimation à l'échelle ville

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Montfermeil).

À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 5.32 % ; net indicatif ~3.72 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Campus Montfermeil (6.44 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Investisseur recherchant stabilité et valorisation à moyen terme, prêt à gérer une gestion active ou en s'appuyant sur une agence.

Contexte marché à Montfermeil

Marché locatif dynamique avec une rotation adaptée et des loyers alignés sur la demande locale. Une approche multi-quartier peut optimiser rendement et risque.

Demande locative solide (score 56/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Prix d'entrée attractifs et forte demande locative familiale, avec une proximité utile de Paris.

Où le rendement est le plus intéressant à Montfermeil

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus Montfermeil

Appart. 6,44 %Maison 4,46 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 3 500 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Synthèse secteur

Fort potentiel locatif lié à la présence universitaire et jeunes actifs. Loyers élevés au m² pour le T2 et les surfaces intermédiaires. Risques: vacances estudiantines et dépendance au calendrier académique; prévoir une gestion adaptée.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus Montfermeil

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 205 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus Montfermeil	4 100 €	22.0 €	6.44 %
Zone pavillonnaire nord	3 600 €	16.0 €	5.33 %
Forêt et parcs	3 900 €	17.0 €	5.23 %
Zone pavillonnaire sud	3 500 €	15.0 €	5.14 %
Gare Montfermeil	4 300 €	18.0 €	5.02 %
Centre-ville	4 700 €	19.0 €	4.85 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

4 020 €/m²

Loyer moyen

17.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.32 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 358 €/m²

Loyer moyen

11.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.23 %

moyenne ville

Contexte

Population

27 980

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 56 / 100

Vacance locative

5.0 %

estimation à l’échelle ville

Lecture du marché

Avec 5.32 % de rendement brut, Montfermeil figure parmi les marchés les plus rentables de France. Ce niveau est rare dans les grandes métropoles françaises. Vacance locative estimée à 5 % — à anticiper dans votre calcul de rendement net.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 100 500 €, loyer mensuel indicatif 446 €, soit environ 5.33 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 180 900 €, loyer mensuel indicatif 802 €, soit environ 5.32 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 321 600 €, loyer mensuel indicatif 1 598 €, soit environ 5.96 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 140 700 €, loyer mensuel indicatif 711 €, soit environ 6.06 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Vacance ponctuelle et dépendance au calendrier locatif, ainsi que l'exposition au bruit près des gares et les travaux potentiels d'isolation.
Vacance locative retenue 5 % à l'échelle Montfermeil : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant stabilité et valorisation à moyen terme, prêt à gérer une gestion active ou en s'appuyant sur une agence.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Campus Montfermeil, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: T2 et petites surfaces en centre-ville/gare; maisons en zones pavillonnaires pour familles

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~3.72 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance 5 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Montfermeil (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

180 900 €

+ 14 472 € notaire (est.)

Loyer mensuel

802 €

estimation marché

Rendement brut

5.32 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Montfermeil. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

302 250 €

+ 24 180 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 065 €

estimation marché

Rendement brut

4.23 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Montfermeil). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions sur le rendement locatif à Montfermeil

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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