Guide investissement

Appart. 6.26 % brut

Maison 4.19 % brut

Investir à Neuilly-Plaisance

Île-de-France · 21 415 habitants

Le marché locatif de Neuilly-Plaisance bénéficie d'une desserte ferroviaire efficace et d'une demande soutenue, propice à un rendement durable.

Neuilly-Plaisance bénéficie d'un cadre résidentiel avec une demande locative stable et une desserte recherchée. Les appartements et maisons offrent des opportunités de rendement attractif dans des quartiers bien desservis. Cette fiche identifie les zones à privilégier pour optimiser l'occupation et la valorisation du patrimoine.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.26 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.38 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Neuilly-Plaisance).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Neuilly-Plaisance » : ~4 132 €/m², 6.26 % brut et ~4.38 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire Est (5.60 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque en Île-de-France et sociétés de gestion souhaitant diversifier leur portefeuille résidentiel.

Contexte marché à Neuilly-Plaisance

Le marché locatif de Neuilly-Plaisance bénéficie d'une desserte ferroviaire efficace et d'une demande soutenue, propice à un rendement durable.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Bonne desserte en transports et proximité du bassin résidentiel, offrant une diversification du portefeuille et une relative stabilité des loyers.

Données marché à Neuilly-Plaisance

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 132 €/m²

Loyer moyen

21.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.26 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 197 €/m²

Loyer moyen

18.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.19 %

moyenne ville

Contexte

Population

21 415

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

12.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.26 %, maison ~4.19 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire Est (5.60 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire Est

Appart. 5,60 %Maison 5,67 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 500 €
Loyer / m² · mois: 21,0 €

Maison

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Synthèse secteur

Majoritairement pavillonnaire, demande croissante pour maisons et appartements familiaux. Bonne stabilité sur le moyen terme. Risque: saisonnalité scolaire et dépendance à la mobilité.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire Est

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 225 000 € · 1 070 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire Est	4 500 €	21.0 €	5.60 %
Zone pavillonnaire Ouest	4 600 €	20.0 €	5.22 %
Gare	5 600 €	24.0 €	5.14 %
Campus et équipements	5 400 €	23.0 €	5.11 %
Bords de Marne	5 200 €	22.0 €	5.08 %
Centre-ville	6 200 €	26.0 €	5.03 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 103 300 €, loyer mensuel indicatif 539 €, soit environ 6.26 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 185 940 €, loyer mensuel indicatif 970 €, soit environ 6.26 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 330 560 €, loyer mensuel indicatif 1 932 €, soit environ 7.01 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 144 620 €, loyer mensuel indicatif 860 €, soit environ 7.14 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Prix d’achat élevés dans le centre et risque potentiel de saturation en cas de ralentissement local.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Neuilly-Plaisance : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque en Île-de-France et sociétés de gestion souhaitant diversifier leur portefeuille résidentiel.
Par quel quartier commencer: Zone pavillonnaire Est combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 dans Centre-ville et Gare; maisons pavillonnaires dans Est et Ouest.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.38 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Neuilly-Plaisance. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

185 940 €

+ 12 703 € notaire (est.)

Loyer mensuel

970 €

estimation marché

Rendement brut

6.26 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Neuilly-Plaisance (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

467 730 €

+ 31 341 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 633 €

estimation marché

Rendement brut

4.19 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Neuilly-Plaisance). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Neuilly-Plaisance

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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