Guide investissement

Appart. 6.44 % brut

Maison 4.99 % brut

Investir à Saint-Leu-la-Forêt

Île-de-France · 15 979 habitants

Le marché locatif de Saint-Leu-la-Forêt offre une stabilité appréciable grâce à sa proximité avec Paris et à une offre diversifiée, avec une demande soutenue pour petites surfaces et pavillons.

Saint-Leu-la-Forêt bénéficie d'une situation proche de Paris et d'un cadre de vie résidentiel attrayant. Le marché offre une mixité de biens avec une forte demande locative soutenue par les navetteurs et les familles. Cette fiche présente les indicateurs clés, les quartiers à cibler et les profils d'investisseurs appropriés.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.44 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.51 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~2 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Saint-Leu-la-Forêt en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Leu-la-Forêt).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Saint-Leu-la-Forêt » : ~3 554 €/m², 6.44 % brut et ~4.51 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Pavillonnaire des Chênes (5.57 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant une exposition en Île-de-France avec mixité appartements/maisons et une forte demande locative sur les navettes quotidiennes.

Contexte marché à Saint-Leu-la-Forêt

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité avec Paris et diversité des quartiers offrant des opportunités de diversification du portefeuille.

Données marché à Saint-Leu-la-Forêt

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 554 €/m²

Loyer moyen

19.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.44 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 006 €/m²

Loyer moyen

16.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.99 %

moyenne ville

Contexte

Population

15 979

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

2.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.9 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 2 %. Rendement brut moyen appartement 6.44 %, maison ~4.99 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Pavillonnaire des Chênes (5.57 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Pavillonnaire des Chênes

Appart. 5,57 %Maison 4,85 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 600 €
Loyer / m² · mois: 26,0 €

Maison

Prix / m²: 5 200 €
Loyer / m² · mois: 21,0 €

Synthèse secteur

Quartier résidentiel calme, principalement maisons. Demande stable pour les pavillons et locations de longue durée. Rendement plus faible que les zones centre/gare mais meilleure stabilité et quasi absence de stress locatif. Atouts: cadre de vie et écoles à proximité.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Pavillonnaire des Chênes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 280 000 € · 1 330 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Pavillonnaire des Chênes	5 600 €	26.0 €	5.57 %
Bois et zones vertes	5 200 €	22.0 €	5.08 %
Campus et zones éducatives	6 400 €	27.0 €	5.06 %
Gare	8 200 €	33.0 €	4.83 %
Rive Nord	6 000 €	24.0 €	4.80 %
Centre-ville	8 000 €	31.0 €	4.65 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 88 850 €, loyer mensuel indicatif 476 €, soit environ 6.43 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 159 930 €, loyer mensuel indicatif 858 €, soit environ 6.44 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 284 320 €, loyer mensuel indicatif 1 708 €, soit environ 7.21 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 124 390 €, loyer mensuel indicatif 760 €, soit environ 7.33 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la volatilité économique régionale et à la sensibilité des loyers à l'offre, possibilité de vacances locatives saisonnières.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 2 % à l'échelle Saint-Leu-la-Forêt : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant une exposition en Île-de-France avec mixité appartements/maisons et une forte demande locative sur les navettes quotidiennes.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Pavillonnaire des Chênes (5.57 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Bois et zones vertes (5 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2/T3 en centre-ville et pavillons dans zones résidentielles; privilégier les petites surfaces près de la gare et du centre.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.51 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 2 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Saint-Leu-la-Forêt. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

159 930 €

+ 10 983 € notaire (est.)

Loyer mensuel

858 €

estimation marché

Rendement brut

6.44 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Saint-Leu-la-Forêt (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

360 540 €

+ 24 252 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 498 €

estimation marché

Rendement brut

4.99 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

Simulez votre projet à Saint-Leu-la-Forêt

Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Leu-la-Forêt). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Lancer la simulation →

Questions fréquentes — investir à Saint-Leu-la-Forêt

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à Saint-Leu-la-ForêtRendement locatif — Saint-Leu-la-Forêt Prix immobilier — Saint-Leu-la-Forêt Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux Lille Lyon Marseille

Prêt à analyser votre projet ?

Testez votre projet à Saint-Leu-la-Forêt

Lancer la simulation →

Prérempli : appartement 45 m², moyennes marché à Saint-Leu-la-Forêt.

Gratuit • Sans inscription • Résultat immédiat