Prix au m²
Prix immobilier à Saint-Leu-la-Forêt : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 7 200 €/m² (125 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Leu-la-Forêt).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 7 200 €/m² (125 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 5 200 €/m² (Bois et zones vertes) à 8 200 €/m² (Gare), soit ~58 % d'écart.
- Investisseurs recherchant une exposition en Île-de-France avec mixité appartements/maisons et une forte demande locative sur les navettes quotidiennes.
Contexte marché à Saint-Leu-la-Forêt
Le marché locatif de Saint-Leu-la-Forêt présente un potentiel stable grâce à sa proximité avec Paris et à une mixité d'offres; les petites surfaces et les pavillons bénéficient d'une demande récurrente.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Proximité avec Paris et diversité des quartiers offrant des opportunités de diversification du portefeuille.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Saint-Leu-la-Forêtpar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Saint-Leu-la-Forêt — 125 % au-dessus de la moyenne nationale
Secteur accessible
Bois et zones vertes
5 200 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Gare
8 200 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
7 200 €/m²
Loyer moyen
28.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.67 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
5 600 €/m²
Loyer moyen
22.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.71 %
moyenne ville
Contexte
Population
15 979
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Vacance locative
2.0 %
estimation à l’échelle ville
Synthèse prix à Saint-Leu-la-Forêt
- MarchéPrix moyen appartement 7 200 €/m² — 125 % au-dessus de la moyenne nationale
- AccessibleBois et zones vertes à 5 200 €/m²
- PremiumGare à 8 200 €/m²
- Rendement4.67 % brut moyen appartement — profil plutôt patrimonial
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Bois et zones vertes | 5 200 € | 22.0 € | 5.08 % |
| Pavillonnaire des Chênes | 5 600 € | 26.0 € | 5.57 % |
| Rive Nord | 6 000 € | 24.0 € | 4.80 % |
| Campus et zones éducatives | 6 400 € | 27.0 € | 5.06 % |
| Centre-ville | 8 000 € | 31.0 € | 4.65 % |
| Gare | 8 200 € | 33.0 € | 4.83 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 180 000 €, loyer mensuel indicatif 700 €, soit environ 4.67 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 324 000 €, loyer mensuel indicatif 1 260 €, soit environ 4.67 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 576 000 €, loyer mensuel indicatif 2 509 €, soit environ 5.23 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 252 000 €, loyer mensuel indicatif 1 117 €, soit environ 5.32 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Risque lié à la volatilité économique régionale et à la sensibilité des loyers à l'offre, possibilité de vacances locatives saisonnières.
- Vacance locative retenue 2 % à l'échelle Saint-Leu-la-Forêt : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant une exposition en Île-de-France avec mixité appartements/maisons et une forte demande locative sur les navettes quotidiennes.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Bois et zones vertes offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement type T2/T3 en centre-ville et pavillons dans zones résidentielles
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Saint-Leu-la-Forêt, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent ~8 % dans l'ancien (hors neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur les intègre.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
324 000 €
+ 25 920 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 260 €
estimation marché
Rendement brut
4.67 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Saint-Leu-la-Forêt pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
504 000 €
+ 40 320 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 980 €
estimation marché
Rendement brut
4.71 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Leu-la-Forêt). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).