Le marché locatif y est robuste grâce a la gare et au cadre lacustre; privilégier les appartements T3 en centre et les pavillons autour du lac pour optimiser rendement et risque.
Vaires-sur-Marne est une commune résidentielle en Ile-de-France bénéficiant d'une desserte régionale attractive et d'un cadre agréable autour du lac. Le marché locatif y affiche une demande soutenue des familles et des actifs, avec des equilibres differenciés selon les quartiers. Pour un investissement locatif, cibler les zones a forte demande tout en maitrisant le prix d'entree reste clé.
Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.
Brut moyen
6.27 %
Appartement — ville
Net estimé
~4.39 %
Avant impôts — ordre de grandeur
Marché
modéré
Vacance ~4 % — score 62/100
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Vaires-sur-Marne).
Le marché locatif y est robuste grâce a la gare et au cadre lacustre; privilégier les appartements T3 en centre et les pavillons autour du lac pour optimiser rendement et risque.
Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Desserte efficace et cadre résidentiel attractif stimulant la demande locative diversifiée.
Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.
Prix moyen
3 505 €/m²
Loyer moyen
18.3 €
par m² et par mois
Rendement brut
6.27 %
moyenne ville
Prix moyen
4 042 €/m²
Loyer moyen
17.6 €
par m² et par mois
Rendement brut
5.22 %
moyenne ville
Population
13 518
habitants (estimation)
Tension du marché
Modéré
Score 62 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
4.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
7.7 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.
Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.27 %, maison ~5.22 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone residencielle Ouest (6.81 %).
Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.
Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6
Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.
Synthèse secteur
Mixite de pavillons et petits immeubles, clientele variee. Offre echilibre pour locataires et primo-accédants. Rendement raisonnable et bonne resilience face aux cycles.
Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.
Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 185 000 € · 1 070 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).
Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Zone residencielle Ouest | 3 700 € | 21.0 € | 6.81 % |
| Zone pavillonnaire Est | 3 600 € | 20.0 € | 6.67 % |
| Gare | 4 300 € | 23.0 € | 6.42 % |
| Proximite Bords de Marne - Sud | 4 000 € | 21.0 € | 6.30 % |
| Centre-ville | 4 200 € | 22.0 € | 6.29 % |
| Lac de Vaires (bords de Marne) | 4 400 € | 23.0 € | 6.27 % |
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 87 625 €, loyer mensuel indicatif 458 €, soit environ 6.27 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 157 725 €, loyer mensuel indicatif 824 €, soit environ 6.27 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 280 400 €, loyer mensuel indicatif 1 641 €, soit environ 7.02 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 122 675 €, loyer mensuel indicatif 731 €, soit environ 7.15 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Vaires-sur-Marne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.
Prix d'achat
157 725 €
+ 10 837 € notaire (est.)
Loyer mensuel
824 €
estimation marché
Rendement brut
6.27 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Même principe avec les moyennes maison de Vaires-sur-Marne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).
Prix d'achat
363 780 €
+ 24 466 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 582 €
estimation marché
Rendement brut
5.22 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.
Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.
Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Vaires-sur-Marne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
Lancer la simulation →Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).
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