Guide investissement

Appart. 5.79 % brut

Maison 4.90 % brut

Investir à Villennes-sur-Seine

Île-de-France · 5 628 habitants

Marché locatif stable autour de Paris avec une desserte efficace et des quartiers diversifiés. Investir ici vise un équilibre entre rendement et valorisation à moyen terme.

Villennes-sur-Seine offre un cadre résidentiel calme et recherché à courte distance de Paris. Le marché immobilier y est relativement durable, avec une demande locative soutenue par les familles et les couples actifs. Cette fiche fournit les repères essentiels pour estimer rendement, prix et quartiers à privilégier pour un investissement locatif rentable.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.79 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.05 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 68/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Villennes-sur-Seine).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Villennes-sur-Seine » : ~4 186 €/m², 5.79 % brut et ~4.05 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Bois et zone résidentielle Est (3.90 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un rendement stable avec un risque modéré et une exposition résidentielle à proximité de Paris. Convient également à des gestionnaires souhaitant une rotation de biens limitée grâce à des locataires fidèles.

Contexte marché à Villennes-sur-Seine

Marché locatif stable autour de Paris avec une desserte efficace et des quartiers diversifiés. Investir ici vise un équilibre entre rendement et valorisation à moyen terme.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre de vie agréable et calme, desserte efficace vers Paris et services publics développés; forte attractivité pour les familles et professionnels.

Données marché à Villennes-sur-Seine

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 186 €/m²

Loyer moyen

20.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.79 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 837 €/m²

Loyer moyen

19.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.90 %

moyenne ville

Contexte

Population

5 628

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

8.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 5.79 %, maison ~4.90 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Bois et zone résidentielle Est (3.90 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Bois et zone résidentielle Est

Appart. 3,90 %Maison 3,38 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 7 700 €
Loyer / m² · mois: 25,0 €

Maison

Prix / m²: 5 500 €
Loyer / m² · mois: 15,5 €

Synthèse secteur

Cadre boisé et calme, attrait pour les familles; développement des infrastructures pourrait dynamiser les prix. Demande robuste mais moins d'infrastructures de transports que le centre. Bon potentiel de valorisation sur le long terme.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Bois et zone résidentielle Est

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 269 500 € · 890 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Bois et zone résidentielle Est	7 700 €	25.0 €	3.90 %
Rive Seine Nord	8 300 €	27.0 €	3.90 %
Campus et équipements scolaires	8 200 €	26.0 €	3.80 %
Zone pavillonnaire Ouest	7 900 €	25.0 €	3.80 %
Gare	9 300 €	29.0 €	3.74 %
Centre-ville	9 000 €	28.0 €	3.73 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 104 650 €, loyer mensuel indicatif 505 €, soit environ 5.79 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 188 370 €, loyer mensuel indicatif 909 €, soit environ 5.79 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 334 880 €, loyer mensuel indicatif 1 810 €, soit environ 6.49 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 146 510 €, loyer mensuel indicatif 806 €, soit environ 6.60 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Prix d'entrée élevé et sensibilité aux taux d'intérêt, dépendance à la conjoncture immobilière et à la demande locative.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Villennes-sur-Seine : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un rendement stable avec un risque modéré et une exposition résidentielle à proximité de Paris. Convient également à des gestionnaires souhaitant une rotation de biens limitée grâce à des locataires fidèles.
Par quel quartier commencer: Bois et zone résidentielle Est combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre et gare; maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.05 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Villennes-sur-Seine. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

188 370 €

+ 12 864 € notaire (est.)

Loyer mensuel

909 €

estimation marché

Rendement brut

5.79 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Villennes-sur-Seine (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

435 330 €

+ 29 198 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 778 €

estimation marché

Rendement brut

4.90 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Questions fréquentes — investir à Villennes-sur-Seine

Cette ville : guides et données

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