Guide investissement

Appart. 4.13 % brut

Maison 1.79 % brut

Investir à Vincennes

Île-de-France · 48 798 habitants

Le marché locatif de Vincennes présente un équilibre entre demande soutenue et niveaux de loyers compatibles avec les investissements.

Vincennes offre un marché résidentiel stable et attractif pour l'investissement locatif. Avec une desserte efficace et un cadre de vie recherché, la ville attire familles et actifs. Ce rapport présente les quartiers à privilégier pour optimiser rendement et gestion, en tenant compte des loyers et des prix du mètre carré.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.13 %

Appartement — ville

Net estimé

~2.89 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 78/100

Simulez votre investissement à Vincennes en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Vincennes).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Vincennes » : ~8 541 €/m², 4.13 % brut et ~2.89 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Pavillonnaire Est (4.27 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant stabilité et rendement modéré, avec préférence pour appartements bien situés et maisons pour diversification.

Contexte marché à Vincennes

Le marché locatif de Vincennes présente un équilibre entre demande soutenue et niveaux de loyers compatibles avec les investissements.

Demande locative solide (score 78/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre résidentiel attractif, desserte transporte et commerces de proximité facilitent l'occupation et la valorisation.

Données marché à Vincennes

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

8 541 €/m²

Loyer moyen

29.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.13 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

12 413 €/m²

Loyer moyen

18.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

1.79 %

moyenne ville

Contexte

Population

48 798

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 78 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

11.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.13 %, maison ~1.79 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Pavillonnaire Est (4.27 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Pavillonnaire Est

Appart. 4,27 %Maison 4,46 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 9 000 €
Loyer / m² · mois: 32,0 €

Maison

Prix / m²: 7 000 €
Loyer / m² · mois: 26,0 €

Synthèse secteur

Cadre résidentiel calme et recherché par les familles, avec des loyers plus abordables que le centre. Le rendement peut être attractif grâce à des charges maîtrisées et à une demande locative stable. Le risque principal est la saturation potentielle des zones pavillonnaires et dépendance à la localisation des écoles et commerces.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Pavillonnaire Est

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 315 000 € · 1 140 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Pavillonnaire Est	9 000 €	32.0 €	4.27 %
Bois de Vincennes	10 000 €	34.0 €	4.08 %
Campus / Zone mixte	10 500 €	35.0 €	4.00 %
Pavillonnaire Ouest	9 500 €	31.0 €	3.92 %
Centre-Ville	12 000 €	38.0 €	3.80 %
Gare de Vincennes	11 500 €	36.0 €	3.76 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 213 525 €, loyer mensuel indicatif 735 €, soit environ 4.13 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 384 345 €, loyer mensuel indicatif 1 323 €, soit environ 4.13 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 683 280 €, loyer mensuel indicatif 2 635 €, soit environ 4.63 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 298 935 €, loyer mensuel indicatif 1 173 €, soit environ 4.71 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Concurrence élevée dans le centre et éventuels travaux publics; sensibilité à la politique de stationnement et charges de copropriété.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Vincennes : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant stabilité et rendement modéré, avec préférence pour appartements bien situés et maisons pour diversification.
Par quel quartier commencer: Pavillonnaire Est combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartements bien localisés dans le centre et zones proches de la gare; maisons pavillonnaires dans les Pavillonnaires Est/Ouest.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~2.89 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Vincennes. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

384 345 €

+ 25 826 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 323 €

estimation marché

Rendement brut

4.13 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Vincennes (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

1 117 170 €

+ 74 295 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 666 €

estimation marché

Rendement brut

1.79 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Questions fréquentes — investir à Vincennes

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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