Prix au m²
Prix immobilier à Vincennes : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 8 541 €/m² (167 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Vincennes).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 8 541 €/m² (167 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 9 000 €/m² (Pavillonnaire Est) à 12 000 €/m² (Centre-Ville), soit ~33 % d'écart.
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement modéré, avec préférence pour appartements bien situés et maisons pour diversification.
Contexte marché à Vincennes
Le marché locatif de Vincennes présente un équilibre entre demande soutenue et niveaux de loyers compatibles avec les investissements.
Demande locative solide (score 78/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Cadre résidentiel attractif, desserte transporte et commerces de proximité facilitent l'occupation et la valorisation.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Vincennespar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Vincennes — 167 % au-dessus de la moyenne nationale
Secteur accessible
Pavillonnaire Est
9 000 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-Ville
12 000 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
8 541 €/m²
Loyer moyen
29.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.13 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
12 413 €/m²
Loyer moyen
18.5 €
par m² et par mois
Rendement brut
1.79 %
moyenne ville
Contexte
Population
48 798
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 78 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
4.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
11.0 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.
Synthèse prix à Vincennes
- MarchéPrix moyen appartement 8 541 €/m² — 167 % au-dessus de la moyenne nationale
- AccessiblePavillonnaire Est à 9 000 €/m²
- PremiumCentre-Ville à 12 000 €/m²
- Rendement4.13 % brut moyen appartement — profil plutôt patrimonial
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Pavillonnaire Est | 9 000 € | 32.0 € | 4.27 % |
| Pavillonnaire Ouest | 9 500 € | 31.0 € | 3.92 % |
| Bois de Vincennes | 10 000 € | 34.0 € | 4.08 % |
| Campus / Zone mixte | 10 500 € | 35.0 € | 4.00 % |
| Gare de Vincennes | 11 500 € | 36.0 € | 3.76 % |
| Centre-Ville | 12 000 € | 38.0 € | 3.80 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 213 525 €, loyer mensuel indicatif 735 €, soit environ 4.13 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 384 345 €, loyer mensuel indicatif 1 323 €, soit environ 4.13 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 683 280 €, loyer mensuel indicatif 2 635 €, soit environ 4.63 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 298 935 €, loyer mensuel indicatif 1 173 €, soit environ 4.71 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Concurrence élevée dans le centre et éventuels travaux publics; sensibilité à la politique de stationnement et charges de copropriété.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Vincennes : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement modéré, avec préférence pour appartements bien situés et maisons pour diversification.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Pavillonnaire Est offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartements bien localisés dans le centre et zones proches de la gare; maisons pavillonnaires dans les Pavillonnaires Est/Ouest.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Vincennes, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien (moins dans le neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur propose une estimation selon le type d’acquisition.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
384 345 €
+ 25 826 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 323 €
estimation marché
Rendement brut
4.13 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Vincennes pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
1 117 170 €
+ 74 295 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 666 €
estimation marché
Rendement brut
1.79 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
Analysez votre bien à Vincennes
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Vincennes). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).