Guide investissement

Appart. 4.73 % brut

Maison 6.55 % brut

Investir à Wissous

Île-de-France · 6 991 habitants

Rendement locatif soutenu grâce à une demande durable autour des gares et des pôles d’emploi; exploitez les quartiers bien desservis pour maximiser le taux de remplissage et le cash-flow.

Wissous présente un profil locatif stable en Île-de-France, avec une accessibilité favorisée par les transports et une desserte autour de Massy. Le marché privilégie les surfaces T2/T3 et les locataires actifs dans les zones résidentielles et le centre. Les variations des prix et loyers entre quartiers offrent des opportunités mesurées pour optimiser le rendement et la valorisation.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.73 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.31 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~3 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Wissous en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Wissous).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Wissous » : ~4 968 €/m², 4.73 % brut et ~3.31 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Vallée de l'Yvette – proche Massy (3.95 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant sécurité et rendement dans une commune bien connectée; préférence pour appartements T2/T3 proche gare et commerces.

Contexte marché à Wissous

Rendement locatif soutenu grâce à une demande durable autour des gares et des pôles d’emploi; exploitez les quartiers bien desservis pour maximiser le taux de remplissage et le cash-flow.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Bonne connectivité et stabilité de la demande locative grâce à la desserte ferroviaire et proximité des pôles économiques.

Données marché à Wissous

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 968 €/m²

Loyer moyen

19.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.73 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 958 €/m²

Loyer moyen

21.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.55 %

moyenne ville

Contexte

Population

6 991

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

3.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

8.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 3 %. Rendement brut moyen appartement 4.73 %, maison ~6.55 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Vallée de l'Yvette – proche Massy (3.95 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Vallée de l'Yvette – proche Massy

Appart. 3,95 %Maison 2,50 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 8 800 €
Loyer / m² · mois: 29,0 €

Maison

Prix / m²: 7 200 €
Loyer / m² · mois: 15,0 €

Synthèse secteur

Secteur prisé en raison de la proximité de Massy et des équipements. Prix plus élevés et loyers robustes, mais concurrence locale accrue. Convient aux investisseurs cherchant sécurité et stabilité de remplissage.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Vallée de l'Yvette – proche Massy

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 308 000 € · 1 040 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Vallée de l'Yvette – proche Massy	8 800 €	29.0 €	3.95 %
Gare de Wissous	9 300 €	30.0 €	3.87 %
Campus et activités – Sud Wissous	8 300 €	26.0 €	3.76 %
Centre-ville	9 000 €	28.0 €	3.73 %
Zone pavillonnaire des Hauts de Wissous	8 000 €	22.0 €	3.30 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 124 200 €, loyer mensuel indicatif 489 €, soit environ 4.72 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 223 560 €, loyer mensuel indicatif 881 €, soit environ 4.73 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 397 440 €, loyer mensuel indicatif 1 753 €, soit environ 5.29 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 173 880 €, loyer mensuel indicatif 781 €, soit environ 5.39 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Prix d’entrée élevés dans certains quartiers et sensibilité à l’évolution des transports et des tensions du marché.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Wissous : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant sécurité et rendement dans une commune bien connectée; préférence pour appartements T2/T3 proche gare et commerces.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Vallée de l'Yvette – proche Massy (3.95 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire des Hauts de Wissous (8 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et gare; maison pavillonnaire dans zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.31 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 3 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Wissous. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

223 560 €

+ 15 192 € notaire (est.)

Loyer mensuel

881 €

estimation marché

Rendement brut

4.73 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Wissous (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

356 220 €

+ 23 966 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 944 €

estimation marché

Rendement brut

6.55 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Wissous). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Wissous

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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