Prix au m²
Prix immobilier à Épinay-sur-Orge : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 5 500 €/m² (72 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Épinay-sur-Orge).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 5 500 €/m² (72 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 5 100 €/m² (Campus et étudiants) à 5 900 €/m² (Centre-ville), soit ~16 % d'écart.
- Investisseur recherchant une rotation maîtrisée et une valorisation patrimoniale dans une commune proche de Paris.
Contexte marché à Épinay-sur-Orge
Rentabilité locative solide grâce à une desserte ferroviaire efficace et une offre adaptée aux familles et jeunes actifs. Investissez dans des biens bien situés, faciles à louer et avec une bonne valorisation patrimoniale.
Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Desserte rapide, cadre de vie attractif et mixité résidentielle qui soutiennent une demande locative stable.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Épinay-sur-Orgepar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Épinay-sur-Orge — 72 % au-dessus de la moyenne nationale
Secteur accessible
Campus et étudiants
5 100 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-ville
5 900 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
5 500 €/m²
Loyer moyen
18.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
3.93 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
3 900 €/m²
Loyer moyen
12.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
3.69 %
moyenne ville
Contexte
Population
10 760
habitants (estimation)
Tension du marché
Modéré
Score 58 / 100
Vacance locative
4.0 %
estimation à l’échelle ville
Synthèse prix à Épinay-sur-Orge
- MarchéPrix moyen appartement 5 500 €/m² — 72 % au-dessus de la moyenne nationale
- AccessibleCampus et étudiants à 5 100 €/m²
- PremiumCentre-ville à 5 900 €/m²
- Rendement3.93 % brut moyen appartement — profil plutôt patrimonial
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Campus et étudiants | 5 100 € | 19.0 € | 4.47 % |
| Zone pavillonnaire Est | 5 200 € | 17.0 € | 3.92 % |
| Parc résidentiel | 5 400 € | 18.0 € | 4.00 % |
| Quai des Damiers | 5 650 € | 20.0 € | 4.25 % |
| Gare | 5 700 € | 21.5 € | 4.53 % |
| Centre-ville | 5 900 € | 21.0 € | 4.27 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 137 500 €, loyer mensuel indicatif 450 €, soit environ 3.93 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 247 500 €, loyer mensuel indicatif 810 €, soit environ 3.93 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 440 000 €, loyer mensuel indicatif 1 613 €, soit environ 4.40 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 192 500 €, loyer mensuel indicatif 718 €, soit environ 4.48 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Volatilité des prix selon l'évolution du marché francilien et la pression foncière, risques de vacance en cas de mauvais entretien.
- Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Épinay-sur-Orge : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseur recherchant une rotation maîtrisée et une valorisation patrimoniale dans une commune proche de Paris.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Campus et étudiants offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement T2–T3 bien situé, idéal autour de la gare ou du centre-ville.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Épinay-sur-Orge, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent ~8 % dans l'ancien (hors neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur les intègre.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
247 500 €
+ 19 800 € notaire (est.)
Loyer mensuel
810 €
estimation marché
Rendement brut
3.93 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Épinay-sur-Orge pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
351 000 €
+ 28 080 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 080 €
estimation marché
Rendement brut
3.69 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
Analysez votre bien à Épinay-sur-Orge
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Épinay-sur-Orge). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).