Simulateur d'investissement locatif
Quatre étapes pour saisir votre projet. Ensuite, validez : l'analyse détaillée (score, cashflow, leviers) s'affiche sur toute la page. Vous pouvez cliquer sur une étape déjà complétée pour y revenir.
Comprendre le calcul
Comment lire votre simulation d'investissement locatif
Ce simulateur d’investissement locatif calcule rendement brut et net, cash-flow mensuel, effort d’épargne et un score sur 100 à partir de vos hypothèses (prix, loyer, charges, crédit, fiscalité). L’outil est gratuit sans inscription ; le Mode expert débloque PDF, projection longue et copilote IA.
Rendement brut, net et cash-flow : ce que calcule l’outil
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d’acquisition (souvent hors frais). Le rendement net retire charges, taxe foncière, gestion et une hypothèse de vacance. Le cash-flow mensuel compare les loyers encaissés à la mensualité de crédit et aux charges : c’est l’indicateur le plus parlant pour savoir si le projet s’autofinance.
Le score sur 100 synthétise plusieurs dimensions (cash-flow, rendement, endettement, cohérence marché). Ce n’est pas une note bancaire : c’est une lecture pédagogique pour comparer des scénarios entre eux.
Méthode en quatre étapes
Vous renseignez le bien (prix, surface, type), les revenus locatifs, le financement (apport, durée, taux) puis les charges et la fiscalité (nu / meublé LMNP, etc.). À chaque étape, les résultats se mettent à jour.
Vous pouvez préremplir depuis une fiche ville ou importer une annonce (SeLoger, Bien’ici, Orpi) pour gagner du temps, puis ajuster les hypothèses réalistes (travaux, vacance, gestion).
Erreurs fréquentes à éviter
Oublier les frais de notaire et les travaux dans le budget initial. Sous-estimer la vacance ou les charges de copropriété. Comparer uniquement le rendement brut entre deux villes sans regarder le cash-flow après crédit.
Traiter la moyenne ville comme le prix de votre bien : un T2 rénové en hypercentre n’a pas le même marché qu’un grand logement en périphérie. Croisez toujours avec DPE, charges et règles locales (encadrement des loyers).
Limites et transparence
La simulation est indicative. Elle ne remplace pas un courtier, un notaire ou un expert-comptable. Les barèmes fiscaux et les taux évoluent : vérifiez les hypothèses avant une décision d’achat.
Les données de marché des fiches villes (loyers ANIL, prix DVF, etc.) sont documentées sur la page Méthodologie. Le simulateur, lui, part de vos saisies — éventuellement préremplies par ces moyennes.
Questions fréquentes sur le simulateur
Le simulateur d’investissement locatif est-il vraiment gratuit ?
Oui : vous pouvez lancer des simulations sans créer de compte, dans la limite du forfait gratuit (nombre de projets sauvegardés). Le Mode expert ajoute PDF, projection longue durée, import avancé et copilote IA.
Quelle est la différence entre rendement brut et net ?
Le brut rapporte les loyers annuels au prix du bien. Le net retire charges, vacance, taxe foncière et frais de gestion. Le cash-flow après crédit va encore plus loin : il montre ce qui reste (ou manque) chaque mois.
Comment est calculé le score sur 100 ?
Le score agrège plusieurs signaux (cash-flow, rendement, cohérence des hypothèses, tension marché quand une ville est liée). Il sert à comparer des scénarios, pas à obtenir un accord bancaire.
Puis-je importer une annonce SeLoger ou Bien’ici ?
Oui, l’import d’annonce remplit prix, surface et loyer indicatif lorsque l’URL est prise en charge. Vérifiez toujours les chiffres avant de vous fier au résultat.
LMNP, location nue : le simulateur gère-t-il la fiscalité ?
Vous pouvez choisir un régime (nu, meublé / LMNP selon les options disponibles) pour estimer l’impôt sur les revenus locatifs. Ce n’est pas un avis fiscal personnalisé : validez avec un professionnel.
Les moyennes des fiches villes remplacent-elles mon bien ?
Non. Les fiches donnent un contexte (prix / loyer / rendement moyens). Votre simulation doit partir du prix et du loyer réalistes du bien visé, éventuellement préremplis puis corrigés.
Données marché des fiches villes : voir la méthodologie. Autres questions : FAQ générale.