Guide investissement

Appart. 5.88 % brut

Maison 5.84 % brut

Investir à Dembeni

Mayotte · 15 848 habitants

Le marché locatif de Dembeni présente un rendement attractif, avec une rotation maîtrisée dans les zones étudiantes et le centre-ville. Investir ici permet une diversification géographique et un potentiel de valorisation sur une île en développement.

Dembeni offre un marché locatif stable avec une demande résidente soutenue. Les loyers restent raisonnables par rapport aux prix et la diversité des quartiers offre des options d'investissement variées. Cette fiche vise à aider l'investisseur à cibler les segments les plus porteurs: appartements en centre-ville et maisons en périphérie.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.88 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.12 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~5 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Dembeni en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Dembeni).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Dembeni » : ~2 450 €/m², 5.88 % brut et ~4.12 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus et zones étudiantes (6.24 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant du rendement et de la diversification géographique sur un territoire insulaire. Convient aussi bien à un investisseur local qu'à un acteur institutionnel cherchant une exposition à Mayotte.

Contexte marché à Dembeni

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Rendement potentiel soutenu par une demande locative stable et une offre diversifiée entre centre-ville et zones résidentielles périphériques.

Données marché à Dembeni

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 450 €/m²

Loyer moyen

12.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.88 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 850 €/m²

Loyer moyen

9.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.84 %

moyenne ville

Contexte

Population

15 848

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

61.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 5.88 %, maison ~5.84 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zones étudiantes (6.24 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 6,24 %Maison 6,35 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 500 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Maison

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Synthèse secteur

Fort flux étudiant, demande locative saisonnière marquée, avec des pics en début d'année universitaire. Les appartements petits et bien situés se louent rapidement mais exigent une rotation et une maintenance régulières. D'autres segments comme les studios peuvent nécessiter une gestion plus proactive.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 125 000 € · 660 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	2 500 €	13.0 €	6.24 %
Port et zone artisanale	2 000 €	10.0 €	6.00 %
Bord de mer et littoral	2 450 €	12.0 €	5.88 %
Zone résidentielle pavillonnaire	2 100 €	10.0 €	5.71 %
Gare et accès routier	2 350 €	11.0 €	5.62 %
Centre-ville	2 600 €	12.0 €	5.54 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 61 250 €, loyer mensuel indicatif 300 €, soit environ 5.88 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 110 250 €, loyer mensuel indicatif 540 €, soit environ 5.88 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 196 000 €, loyer mensuel indicatif 1 075 €, soit environ 6.58 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 85 750 €, loyer mensuel indicatif 479 €, soit environ 6.70 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la sensibilité au pouvoir d'achat local et à la volatilité démographique; les stocks limités dans le centre peuvent augmenter les tensions de vacancies.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Dembeni : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant du rendement et de la diversification géographique sur un territoire insulaire. Convient aussi bien à un investisseur local qu'à un acteur institutionnel cherchant une exposition à Mayotte.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et zones étudiantes (6.24 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Port et zone artisanale (2 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et zones étudiantes; maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.12 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Dembeni. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

110 250 €

+ 7 697 € notaire (est.)

Loyer mensuel

540 €

estimation marché

Rendement brut

5.88 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Dembeni (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

166 500 €

+ 11 418 € notaire (est.)

Loyer mensuel

810 €

estimation marché

Rendement brut

5.84 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Dembeni). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Dembeni

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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