Prix au m²
Prix immobilier à Dembeni : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 2 450 €/m² (23 % en dessous de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Dembeni).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 2 450 €/m² (23 % en dessous de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 2 000 €/m² (Port et zone artisanale) à 2 600 €/m² (Centre-ville), soit ~30 % d'écart.
- Investisseur recherchant du rendement et de la diversification géographique sur un territoire insulaire. Convient aussi bien à un investisseur local qu'à un acteur institutionnel cherchant une exposition à Mayotte.
Contexte marché à Dembeni
Le marché locatif de Dembeni présente un rendement attractif, avec une rotation maîtrisée dans les zones étudiantes et le centre-ville. Investir ici permet une diversification géographique et un potentiel de valorisation sur une île en développement.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Rendement potentiel soutenu par une demande locative stable et une offre diversifiée entre centre-ville et zones résidentielles périphériques.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Dembenipar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Dembeni — 23 % en dessous de la moyenne nationale
Secteur accessible
Port et zone artisanale
2 000 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-ville
2 600 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
2 450 €/m²
Loyer moyen
12.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
5.88 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
1 850 €/m²
Loyer moyen
9.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
5.84 %
moyenne ville
Contexte
Population
15 848
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Vacance locative
5.0 %
estimation à l’échelle ville
Synthèse prix à Dembeni
- MarchéPrix moyen appartement 2 450 €/m² — 23 % en dessous de la moyenne nationale
- AccessiblePort et zone artisanale à 2 000 €/m²
- PremiumCentre-ville à 2 600 €/m²
- Rendement5.88 % brut moyen appartement — bon rapport prix / loyer
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Port et zone artisanale | 2 000 € | 10.0 € | 6.00 % |
| Zone résidentielle pavillonnaire | 2 100 € | 10.0 € | 5.71 % |
| Gare et accès routier | 2 350 € | 11.0 € | 5.62 % |
| Bord de mer et littoral | 2 450 € | 12.0 € | 5.88 % |
| Campus et zones étudiantes | 2 500 € | 13.0 € | 6.24 % |
| Centre-ville | 2 600 € | 12.0 € | 5.54 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 61 250 €, loyer mensuel indicatif 300 €, soit environ 5.88 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 110 250 €, loyer mensuel indicatif 540 €, soit environ 5.88 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 196 000 €, loyer mensuel indicatif 1 075 €, soit environ 6.58 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 85 750 €, loyer mensuel indicatif 479 €, soit environ 6.70 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Risque lié à la sensibilité au pouvoir d'achat local et à la volatilité démographique; les stocks limités dans le centre peuvent augmenter les tensions de vacancies.
- Vacance locative retenue 5 % à l'échelle Dembeni : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseur recherchant du rendement et de la diversification géographique sur un territoire insulaire. Convient aussi bien à un investisseur local qu'à un acteur institutionnel cherchant une exposition à Mayotte.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Port et zone artisanale offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement T2–T3 en centre-ville et zones étudiantes; maisons pavillonnaires en périphérie.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Dembeni, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent ~8 % dans l'ancien (hors neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur les intègre.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
110 250 €
+ 8 820 € notaire (est.)
Loyer mensuel
540 €
estimation marché
Rendement brut
5.88 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Dembeni pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
166 500 €
+ 13 320 € notaire (est.)
Loyer mensuel
810 €
estimation marché
Rendement brut
5.84 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Dembeni). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).