Guide investissement

Appart. 5.33 % brut

Maison 3.64 % brut

Investir à Enghien-les-Bains

Île-de-France · 11 440 habitants

Le lac et le centre-ville créent un vivier locatif stable et attractif. Investir ici offre un équilibre entre rendement potentiel et valorisation à moyen terme.

Enghien-les-Bains offre un cadre prisé avec un accès rapide à Paris et un lac attractif. La demande locative est soutenue par une mixité de profils: étudiants, jeunes actifs et retraités. Cette fiche présente les quartiers à privilégier, les niveaux de prix et les loyers pour guider votre investissement locatif.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.33 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.73 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 67/100

Simulez votre investissement à Enghien-les-Bains en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Enghien-les-Bains).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Enghien-les-Bains » : ~4 741 €/m², 5.33 % brut et ~3.73 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus / Proximité établissements (3.58 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur privé recherchant rendement stable sur le marché francilien, adapté pour petites surfaces et gestion semi-passive. Bon profil pour un portefeuille diversifié en Île-de-France.

Contexte marché à Enghien-les-Bains

Le lac et le centre-ville créent un vivier locatif stable et attractif. Investir ici offre un équilibre entre rendement potentiel et valorisation à moyen terme.

Demande locative solide (score 67/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre attractif avec desserte rapide vers Paris et lacs, stimulant la demande pour les petites surfaces.

Données marché à Enghien-les-Bains

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 741 €/m²

Loyer moyen

21.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.33 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 715 €/m²

Loyer moyen

17.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.64 %

moyenne ville

Contexte

Population

11 440

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 67 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

13.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 5.33 %, maison ~3.64 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus / Proximité établissements (3.58 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus / Proximité établissements

Appart. 3,58 %Maison 3,14 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 10 050 €
Loyer / m² · mois: 30,0 €

Maison

Prix / m²: 8 800 €
Loyer / m² · mois: 23,0 €

Synthèse secteur

Parcours étudiant et jeunes actifs; demande soutenue sur T2/T3 et services associés. Variabilité possible selon les périodes scolaires et les promotions. Bonne dynamique autour des établissements, mais attention à l'offre de logements disponibles et à la rotation locative. Dépendance au calendrier universitaire peut influencer les loyers.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus / Proximité établissements

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 352 000 € · 1 090 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus / Proximité établissements	10 050 €	30.0 €	3.58 %
Lac et Promenade	11 000 €	32.0 €	3.49 %
Zone pavillonnaire Est	9 800 €	28.0 €	3.43 %
Gare	11 800 €	33.0 €	3.36 %
Beaux-Arts / Port	10 500 €	29.0 €	3.31 %
Centre-ville	12 500 €	34.0 €	3.26 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 118 525 €, loyer mensuel indicatif 526 €, soit environ 5.33 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 213 345 €, loyer mensuel indicatif 947 €, soit environ 5.33 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 379 280 €, loyer mensuel indicatif 1 886 €, soit environ 5.97 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 165 935 €, loyer mensuel indicatif 840 €, soit environ 6.07 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Prix d'achat élevés et dépendance au marché francilien; sensibilité des loyers face aux évolutions économiques locales.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Enghien-les-Bains : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur privé recherchant rendement stable sur le marché francilien, adapté pour petites surfaces et gestion semi-passive. Bon profil pour un portefeuille diversifié en Île-de-France.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus / Proximité établissements (3.58 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Est (9 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans centre et gare; maisons pavillonnaires en zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.73 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Enghien-les-Bains. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

213 345 €

+ 14 516 € notaire (est.)

Loyer mensuel

947 €

estimation marché

Rendement brut

5.33 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Enghien-les-Bains (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

514 350 €

+ 34 425 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 559 €

estimation marché

Rendement brut

3.64 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

Simulez votre projet à Enghien-les-Bains

Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Enghien-les-Bains). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Lancer la simulation →

Questions fréquentes — investir à Enghien-les-Bains

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à Enghien-les-BainsRendement locatif — Enghien-les-Bains Prix immobilier — Enghien-les-Bains Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux Lille Lyon Marseille

Prêt à analyser votre projet ?

Testez votre projet à Enghien-les-Bains

Lancer la simulation →

Prérempli : appartement 45 m², moyennes marché à Enghien-les-Bains.

Gratuit • Sans inscription • Résultat immédiat