Rendement locatif

À Enghien-les-Bains, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

5.33 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.73 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

4 %

Estimation à l'échelle ville

Simulez votre investissement à Enghien-les-Bains en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Enghien-les-Bains).

À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 5.33 % ; net indicatif ~3.73 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Campus / Proximité établissements (3.58 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Investisseur privé recherchant rendement stable sur le marché francilien, adapté pour petites surfaces et gestion semi-passive. Bon profil pour un portefeuille diversifié en Île-de-France.

Contexte marché à Enghien-les-Bains

Le lac et le centre-ville créent un vivier locatif stable et attractif. Investir ici offre un équilibre entre rendement potentiel et valorisation à moyen terme.

Demande locative solide (score 67/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre attractif avec desserte rapide vers Paris et lacs, stimulant la demande pour les petites surfaces.

Où le rendement est le plus intéressant à Enghien-les-Bains

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus / Proximité établissements

Appart. 3,58 %Maison 3,14 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 10 050 €
Loyer / m² · mois: 30,0 €

Maison

Prix / m²: 8 800 €
Loyer / m² · mois: 23,0 €

Synthèse secteur

Parcours étudiant et jeunes actifs; demande soutenue sur T2/T3 et services associés. Variabilité possible selon les périodes scolaires et les promotions. Bonne dynamique autour des établissements, mais attention à l'offre de logements disponibles et à la rotation locative. Dépendance au calendrier universitaire peut influencer les loyers.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus / Proximité établissements

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 352 000 € · 1 090 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus / Proximité établissements	10 050 €	30.0 €	3.58 %
Lac et Promenade	11 000 €	32.0 €	3.49 %
Zone pavillonnaire Est	9 800 €	28.0 €	3.43 %
Gare	11 800 €	33.0 €	3.36 %
Beaux-Arts / Port	10 500 €	29.0 €	3.31 %
Centre-ville	12 500 €	34.0 €	3.26 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

4 741 €/m²

Loyer moyen

21.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.33 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 715 €/m²

Loyer moyen

17.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.64 %

moyenne ville

Contexte

Population

11 440

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 67 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

13.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Lecture du marché

Avec 5.33 % de rendement brut, Enghien-les-Bains figure parmi les marchés les plus rentables de France. Ce niveau est rare dans les grandes métropoles françaises. Vacance locative estimée à 4 % — faible, ce qui sécurise vos revenus.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 118 525 €, loyer mensuel indicatif 526 €, soit environ 5.33 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 213 345 €, loyer mensuel indicatif 947 €, soit environ 5.33 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 379 280 €, loyer mensuel indicatif 1 886 €, soit environ 5.97 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 165 935 €, loyer mensuel indicatif 840 €, soit environ 6.07 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Prix d'achat élevés et dépendance au marché francilien; sensibilité des loyers face aux évolutions économiques locales.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Enghien-les-Bains : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur privé recherchant rendement stable sur le marché francilien, adapté pour petites surfaces et gestion semi-passive. Bon profil pour un portefeuille diversifié en Île-de-France.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Campus / Proximité établissements, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans centre et gare; maisons pavillonnaires en zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~3.73 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Enghien-les-Bains (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

213 345 €

+ 14 516 € notaire (est.)

Loyer mensuel

947 €

estimation marché

Rendement brut

5.33 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Enghien-les-Bains. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

514 350 €

+ 34 425 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 559 €

estimation marché

Rendement brut

3.64 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

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Rendement net, cashflow et score : partez des champs préremplis ou saisissez votre bien.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Enghien-les-Bains). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions sur le rendement locatif à Enghien-les-Bains

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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