Prix au m²
Prix immobilier à Enghien-les-Bains : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 11 000 €/m² (244 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Enghien-les-Bains).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 11 000 €/m² (244 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 9 800 €/m² (Zone pavillonnaire Est) à 12 500 €/m² (Centre-ville), soit ~28 % d'écart.
- Investisseur privé cherchant rendement stable dans une zone francilienne attractive; convient pour petites surfaces et gestion semi-passive.
Contexte marché à Enghien-les-Bains
Le marché locatif autour du lac et du centre-ville combine attractivité et rendement raisonnable. Opportunité pour investisseurs recherchant stabilité et potentiel de valorisation à moyen terme.
Demande locative solide (score 67/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Cadre attractif avec accès rapide à Paris et lac, stimulant la demande de petites surfaces et une offre variée.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Enghien-les-Bainspar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Enghien-les-Bains — 244 % au-dessus de la moyenne nationale
Secteur accessible
Zone pavillonnaire Est
9 800 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-ville
12 500 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
11 000 €/m²
Loyer moyen
32.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
3.49 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
9 000 €/m²
Loyer moyen
24.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
3.20 %
moyenne ville
Contexte
Population
11 440
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 67 / 100
Vacance locative
4.0 %
estimation à l’échelle ville
Synthèse prix à Enghien-les-Bains
- MarchéPrix moyen appartement 11 000 €/m² — 244 % au-dessus de la moyenne nationale
- AccessibleZone pavillonnaire Est à 9 800 €/m²
- PremiumCentre-ville à 12 500 €/m²
- Rendement3.49 % brut moyen appartement — profil plutôt patrimonial
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Zone pavillonnaire Est | 9 800 € | 28.0 € | 3.43 % |
| Campus / Proximité établissements | 10 050 € | 30.0 € | 3.58 % |
| Beaux-Arts / Port | 10 500 € | 29.0 € | 3.31 % |
| Lac et Promenade | 11 000 € | 32.0 € | 3.49 % |
| Gare | 11 800 € | 33.0 € | 3.36 % |
| Centre-ville | 12 500 € | 34.0 € | 3.26 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 275 000 €, loyer mensuel indicatif 800 €, soit environ 3.49 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 495 000 €, loyer mensuel indicatif 1 440 €, soit environ 3.49 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 880 000 €, loyer mensuel indicatif 2 867 €, soit environ 3.91 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 385 000 €, loyer mensuel indicatif 1 277 €, soit environ 3.98 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Prix d'achat élevés et dépendance au marché francilien; sensibilité des loyers face aux évolutions économiques locales.
- Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Enghien-les-Bains : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseur privé cherchant rendement stable dans une zone francilienne attractive; convient pour petites surfaces et gestion semi-passive.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Zone pavillonnaire Est offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartements T2/T3 en centre-ville et gare; studios au lac; maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Enghien-les-Bains, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent ~8 % dans l'ancien (hors neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur les intègre.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
495 000 €
+ 39 600 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 440 €
estimation marché
Rendement brut
3.49 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Enghien-les-Bains pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
810 000 €
+ 64 800 € notaire (est.)
Loyer mensuel
2 160 €
estimation marché
Rendement brut
3.20 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Enghien-les-Bains). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).