Guide investissement

Appart. 7.00 % brut

Maison 6.48 % brut

Investir à Fleury-Mérogis

Île-de-France · 13 983 habitants

Proximité transports et pôles économiques soutiennent la demande locative. Ciblez des T2-T3 en centre-ville et près des gares pour optimiser le rendement.

Fleury-Mérogis présente un marché locatif soutenu par sa proximité avec Paris et les pôles économiques voisins. La demande est portée par une population étudiante et familiale active et bénéficie d'une offre de transport et de services bien développée. Cet insight vise à aider l’investisseur à estimer le rendement potentiel et à cibler les quartiers les plus opérants.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.90 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 60/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Fleury-Mérogis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Fleury-Mérogis » : ~2 986 €/m², 7.00 % brut et ~4.90 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Centre-ville (9.88 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un rendement stable dans la région parisienne, avec préférence pour les quartiers bien desservis par les transports et les commerces.

Contexte marché à Fleury-Mérogis

Proximité transports et pôles économiques soutiennent la demande locative. Ciblez des T2-T3 en centre-ville et près des gares pour optimiser le rendement.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Accessibilité élevée et mixité des usages qui soutiennent la demande locative et la valorisation potentielle.

Données marché à Fleury-Mérogis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 986 €/m²

Loyer moyen

17.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 952 €/m²

Loyer moyen

15.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.48 %

moyenne ville

Contexte

Population

13 983

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

6.3 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 7.00 %, maison ~6.48 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Centre-ville (9.88 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 9,88 %Maison 6,80 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 400 €
Loyer / m² · mois: 28,0 €

Maison

Prix / m²: 3 000 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Synthèse secteur

Centre-ville très recherché par des profils actifs et étudiants. Loyers plus élevés reflétant l'attractivité urbaine. Risques: rotation rapide des locataires et sensibilité aux travaux ou à l'offre commerciale; bon potentiel si les services et les transports restent attractifs.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 170 000 € · 1 430 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	3 400 €	28.0 €	9.88 %
Zone industrielle et logistique	2 500 €	20.0 €	9.60 %
Gare et hub de transports	3 300 €	26.0 €	9.45 %
Zone résidentielle périphérique	2 950 €	23.0 €	9.36 %
Zone pavillonnaire - Les Mourets	3 100 €	24.0 €	9.29 %
Campus et quartiers étudiants	3 200 €	23.0 €	8.63 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 74 650 €, loyer mensuel indicatif 436 €, soit environ 7.01 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 134 370 €, loyer mensuel indicatif 784 €, soit environ 7.00 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 238 880 €, loyer mensuel indicatif 1 561 €, soit environ 7.84 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 104 510 €, loyer mensuel indicatif 695 €, soit environ 7.98 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la sensibilité économique locale et à la vacance ponctuelle en période estudiantine; dépendance au trafic et à l’emploi régional.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Fleury-Mérogis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un rendement stable dans la région parisienne, avec préférence pour les quartiers bien desservis par les transports et les commerces.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Centre-ville (9.88 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone industrielle et logistique (2 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville ou près de la gare, et maisons de ville en zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.90 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Fleury-Mérogis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

134 370 €

+ 9 293 € notaire (est.)

Loyer mensuel

784 €

estimation marché

Rendement brut

7.00 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Fleury-Mérogis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

265 680 €

+ 17 977 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 436 €

estimation marché

Rendement brut

6.49 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Fleury-Mérogis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Fleury-Mérogis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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