Guide investissement

Appart. 5.60 % brut

Maison 5.27 % brut

Investir à Goussainville

Île-de-France · 30 693 habitants

Le marché locatif de Goussainville offre des rendements compétitifs grâce à des loyers maîtrisés et une demande soutenue près des transports. Ciblez des biens bien situés (gare-centre et zones résidentielles calmes) pour optimiser la rotation des locataires et la valorisation du patrimoine.

Goussainville présente un marché locatif en Île-de-France avec des prix d’entrée raisonnables par rapport à Paris. La demande est soutenue par les travailleurs et les étudiants proches des transports, et les biens bien situés offrent des rendements attractifs. Cette fiche synthétise les quartiers phares et les opportunités pour structurer un portefeuille local.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.60 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.92 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 64/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Goussainville).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Goussainville » : ~3 600 €/m², 5.60 % brut et ~3.92 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire des Chênes (5.90 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur cherchant un équilibre entre sécurité et potentiel de valorisation, privilégier les zones proches gare et centre pour une rotation rapide. Ou diversifier avec des maisons pavillonnaires pour stabilité et valorisation du foncier.

Contexte marché à Goussainville

Demande locative solide (score 64/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Accessibilité et mixité des profils locataires, avec une demande soutenue pour petites surfaces et familles dans les zones pavillonnaires.

Données marché à Goussainville

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 600 €/m²

Loyer moyen

16.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.60 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 800 €/m²

Loyer moyen

12.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.27 %

moyenne ville

Contexte

Population

30 693

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 64 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 5.60 %, maison ~5.27 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire des Chênes (5.90 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire des Chênes

Appart. 5,90 %Maison 5,36 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 150 €
Loyer / m² · mois: 15,5 €

Maison

Prix / m²: 2 550 €
Loyer / m² · mois: 11,4 €

Synthèse secteur

Dynamique familiale avec forte présence de pavillons et maisons. Loyers en m² solides mais légèrement inférieurs à ceux des centres urbains pour les appartements. Bon potentiel de valorisation du foncier et de fidélisation des locataires. Veiller à l’entretien des biens et à la proximité des écoles.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire des Chênes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 157 500 € · 800 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire des Chênes	3 150 €	15.5 €	5.90 %
Les Bruyères	3 200 €	15.0 €	5.63 %
Côteaux des Clos	3 000 €	14.0 €	5.60 %
La Plaine	3 400 €	15.5 €	5.47 %
Centre-ville	4 200 €	18.5 €	5.29 %
Gare SNCF	4 000 €	17.5 €	5.25 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 90 000 €, loyer mensuel indicatif 420 €, soit environ 5.60 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 162 000 €, loyer mensuel indicatif 756 €, soit environ 5.60 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 288 000 €, loyer mensuel indicatif 1 505 €, soit environ 6.27 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 126 000 €, loyer mensuel indicatif 670 €, soit environ 6.38 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Rythme des travaux d’infrastructures et sensibilité économique locale pouvant peser sur les loyers.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Goussainville : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur cherchant un équilibre entre sécurité et potentiel de valorisation, privilégier les zones proches gare et centre pour une rotation rapide. Ou diversifier avec des maisons pavillonnaires pour stabilité et valorisation du foncier.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Zone pavillonnaire des Chênes (5.90 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Côteaux des Clos (3 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 centrés sur le centre et gare, plus maisons pavillonnaires pour la location familiale.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.92 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Goussainville. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

162 000 €

+ 12 960 € notaire (est.)

Loyer mensuel

756 €

estimation marché

Rendement brut

5.60 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Goussainville (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

252 000 €

+ 20 160 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 107 €

estimation marché

Rendement brut

5.27 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Goussainville). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Goussainville

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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