Guide investissement

Appart. 9.30 % brut

Maison 6.68 % brut

Investir à Sens

Bourgogne-Franche-Comté · 27 034 habitants

Marché locatif stable et diversifié autour du centre et des gares. Bon équilibre entre rendement et risque pour un portefeuille mixte appartements/maisons.

Sens est une ville moyenne de l'Yonne offrant une demande locative soutenue et des prix d'acquisition mesurés. Le paysage des quartiers est varié, allant du centre animé aux zones pavillonnaires plus calmes. Cet aperçu propose des fourchettes de prix et loyers par quartier pour guider votre stratégie d'investissement locatif.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

9.30 %

Appartement — ville

Net estimé

~6.51 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~3 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Sens en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Sens).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Sens » : ~1 580 €/m², 9.30 % brut et ~6.51 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Port de l'Yonne (6.32 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un cash-flow modéré et une valorisation à moyen terme; profils familiaux et investisseurs en colocation dans certains quartiers.

Contexte marché à Sens

Marché locatif stable et diversifié autour du centre et des gares. Bon équilibre entre rendement et risque pour un portefeuille mixte appartements/maisons.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des transports et offre diversifiée, avec des prix d'acquisition raisonnables favorisant la rentabilité.

Données marché à Sens

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 580 €/m²

Loyer moyen

12.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

9.30 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 873 €/m²

Loyer moyen

10.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.68 %

moyenne ville

Contexte

Population

27 034

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

3.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

14.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 3 %. Rendement brut moyen appartement 9.30 %, maison ~6.68 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Port de l'Yonne (6.32 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Port de l'Yonne

Appart. 6,32 %Maison 6,18 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 900 €
Loyer / m² · mois: 10,0 €

Maison

Prix / m²: 1 650 €
Loyer / m² · mois: 8,5 €

Synthèse secteur

Emplacement riverain avec demande stable, particulièrement pour couples et personnels tertiaires. Proximité des commerces et du cadre calme soutiennent les loyers. Valorisation possible avec projets d’aménagement autour du fleuve.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Port de l'Yonne

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 95 000 € · 510 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Port de l'Yonne	1 900 €	10.0 €	6.32 %
Campus et Faubourg	2 100 €	11.0 €	6.29 %
Centre-ville	2 300 €	12.0 €	6.26 %
Faubourg Saint-Maurice	1 850 €	9.5 €	6.16 %
Gare	2 000 €	10.0 €	6.00 %
Zone pavillonnaire	1 600 €	7.5 €	5.63 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 39 500 €, loyer mensuel indicatif 306 €, soit environ 9.30 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 71 100 €, loyer mensuel indicatif 551 €, soit environ 9.30 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 126 400 €, loyer mensuel indicatif 1 098 €, soit environ 10.42 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 55 300 €, loyer mensuel indicatif 489 €, soit environ 10.61 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance dans les zones étudiantes et éventuels travaux autour des gares; vieillissement du parc immobilier nécessitant rénovations.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Sens : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un cash-flow modéré et une valorisation à moyen terme; profils familiaux et investisseurs en colocation dans certains quartiers.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Port de l'Yonne (6.32 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (1 600 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans le centre et faubourgs, maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~6.51 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 3 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Sens. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

71 100 €

+ 5 108 € notaire (est.)

Loyer mensuel

551 €

estimation marché

Rendement brut

9.30 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Sens (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

168 570 €

+ 11 555 € notaire (est.)

Loyer mensuel

939 €

estimation marché

Rendement brut

6.68 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Sens). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Sens

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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