Investissement locatif

Investissement locatif à Alfortville : rentabilité et cadre marché

Vue d'ensemble pour un projet d'achat : rendements indicatifs, écarts par quartier, puis prix et loyers pour cadrer budget et simulation.

Brut moyen

4.46 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.12 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

5 %

Estimation à l'échelle ville

Simulez votre investissement à Alfortville en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Alfortville).

À retenir en 30 secondes

À Alfortville, moyenne ~7 000 €/m², 4.46 % brut et ~3.12 % net indicatif — marché modéré.
Côté rendement brut par secteur, Quai de Seine est souvent le repère le plus élevé (5.06 %) : à valider avec l'état du bien et le loyer réel.
Profils patrimoniaux ou mixtes, avec une vision long terme et une optimisation des charges.

Contexte marché à Alfortville

Alfortville (Île-de-France) : environ 45 046 habitants. Les indicateurs ci-dessous synthétisent le marché à l'échelle de la ville ; la réalité d'un bien précis dépend du quartier, de l'état et du type de location.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Vacance locative relativement faible à l'échelle ville, ce qui sécurise la mise en loyer.

Quartiers et rendement brut à Alfortville

Secteurs classés par rendement brut appartement indicatif. Un rendement plus élevé va souvent avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande sur place avant d'arrêter un secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Quai de Seine

Appart. 5,06 %Maison 3,86 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 6 400 €
Loyer / m² · mois: 27,0 €

Maison

Prix / m²: 5 600 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Synthèse secteur

Quartier calme au bord de la Seine, profil locatif composite (couples, jeunes familles). Prix plus sensibles à l’offre saisonnière et aux flux touristiques locaux. Bonne stabilité des loyers avec possibilité d’optimisation du rendement par petites surfaces.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Quai de Seine

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 320 000 € · 1 380 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — indicateurs par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Quai de Seine	6 400 €	27.0 €	5.06 %
Centre-ville	6 800 €	28.0 €	4.94 %
Gare d'Alfortville	7 100 €	29.0 €	4.90 %
Bords de Seine - Est	6 500 €	26.0 €	4.80 %
Campus et environs	6 000 €	24.0 €	4.80 %
Zone pavillonnaire sud	5 600 €	22.0 €	4.71 %

Prix, loyers et maisons — compléter votre budget

Même ville, déclinée par type de bien et contexte marché. Ces agrégats servent à cadrer un projet ; le bien réel et le financement fixent la décision.

Appartement

Prix moyen

7 000 €/m²

Loyer moyen

26.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.46 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 800 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

45 046

habitants (estimation)

Tension du marché

modéré

Score 62 / 100

Vacance locative

5.0 %

estimation à l’échelle ville

Lecture projet

Alfortville affiche environ 4.46 % brut : un compromis fréquent entre rendement et profil de ville. L'arbitrage quartier reste déterminant. Marché modéré. Vacance locative estimée à 5 % — à intégrer prudemment dans vos scénarios.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 175 000 €, loyer mensuel indicatif 650 €, soit environ 4.46 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 315 000 €, loyer mensuel indicatif 1 170 €, soit environ 4.46 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 560 000 €, loyer mensuel indicatif 2 330 €, soit environ 4.99 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 245 000 €, loyer mensuel indicatif 1 037 €, soit environ 5.08 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Travaux, charges de copropriété, taxe foncière et évolution des taux d'emprunt : à intégrer dans un calcul net, pas seulement dans le brut.
Vacance locative retenue 5 % à l'échelle Alfortville : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Profils patrimoniaux ou mixtes, avec une vision long terme et une optimisation des charges.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Quai de Seine (5.06 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire sud (5 600 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2 ou T3 selon la demande locale ; vérifier la dynamique du quartier ciblé.

Hypothèses de calcul (transparence)

Vue « projet » : agrégats prix, loyers, rendements et tension — le détail d'un achat réel dépend du bien, du financement et de la fiscalité.
Rendement net indicatif ~3.12 % : même ordre de grandeur que sur les pages rendement (coefficient 0,7 sur le brut, vacance ville 5 %).
Le simulateur intègre apport, crédit, charges et impôts : cette page pose le cadre marché, pas la décision fiscale ou bancaire finale.

Exemple de simulation d'investissement locatif à Alfortville

Deux ordres de grandeur indicatifs : un appartement de 45 m² et une maison de 90 m², à partir des moyennes marché à Alfortville. Ajustez dans le simulateur.

Appartement — 45 m²

Prix d'achat

315 000 €

+ 25 200 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 170 €

estimation marché

Rendement brut

4.46 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Maison — 90 m²

Prix d'achat

522 000 €

+ 41 760 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 620 €

estimation marché

Rendement brut

3.72 %

avant charges

Surface

90 m²

moyennes maison, loyer hors meublé de tourisme

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison · même logique que le bloc ci-dessus

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. Les boutons simulateur (haut de page et encadré bleu) chargent l'exemple appartement; seul le lien sous le tableau maison charge l'exemple maison.

En quelques secondes, vous pouvez savoir si votre projet est rentable.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Alfortville). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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