Prix au m²
Prix immobilier à Écouen : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 3 079 €/m² (proche de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Écouen).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 3 079 €/m² (proche de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 7 200 €/m² (Pré des Loups – Zone pavillonnaire) à 9 000 €/m² (Centre-ville), soit ~25 % d'écart.
- Investisseurs recherchant du rendement moyen à long terme avec exposition modérée au risque et à la stabilité; idéal pour un portefeuille local tiré par la proximité des transports et la demande résidentielle et étudiante.
Contexte marché à Écouen
Rentabilité solide sur le segment locatif dans une commune proche de Paris et bien connectée. Investir à Écouen peut combiner rendement et valorisation patrimoniale grâce à des quartiers bien différenciés.
Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Proximité de Paris et desserte ferroviaire forte générant une demande locative régulière et des loyers attractifs.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Écouenpar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Écouen — proche de la moyenne nationale
Secteur accessible
Pré des Loups – Zone pavillonnaire
7 200 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-ville
9 000 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
3 079 €/m²
Loyer moyen
18.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
7.02 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
3 614 €/m²
Loyer moyen
17.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
5.76 %
moyenne ville
Contexte
Population
7 145
habitants (estimation)
Tension du marché
Modéré
Score 58 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
4.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
7.0 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.
Synthèse prix à Écouen
- MarchéPrix moyen appartement 3 079 €/m² — proche de la moyenne nationale
- AccessiblePré des Loups – Zone pavillonnaire à 7 200 €/m²
- PremiumCentre-ville à 9 000 €/m²
- Rendement7.02 % brut moyen appartement — bon rapport prix / loyer
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Pré des Loups – Zone pavillonnaire | 7 200 € | 27.0 € | 4.50 % |
| Les Hauts de l'Écouen | 7 500 € | 28.0 € | 4.48 % |
| Gare d'Écouen | 8 600 € | 31.0 € | 4.33 % |
| Centre-ville | 9 000 € | 32.0 € | 4.27 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 76 975 €, loyer mensuel indicatif 450 €, soit environ 7.02 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 138 555 €, loyer mensuel indicatif 810 €, soit environ 7.02 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 246 320 €, loyer mensuel indicatif 1 613 €, soit environ 7.86 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 107 765 €, loyer mensuel indicatif 718 €, soit environ 8.00 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Risque lié à la dépendance des infrastructures et à la volatilité des loyers dans une zone à forte pression; coût d'acquisition élevé et potentiel de surchauffe du marché.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Écouen : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant du rendement moyen à long terme avec exposition modérée au risque et à la stabilité; idéal pour un portefeuille local tiré par la proximité des transports et la demande résidentielle et étudiante.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Pré des Loups – Zone pavillonnaire offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement T2–T3 autour de la gare et maisons pavillonnaires en zones résidentielles calmes.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Écouen, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien (moins dans le neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur propose une estimation selon le type d’acquisition.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
138 555 €
+ 9 569 € notaire (est.)
Loyer mensuel
810 €
estimation marché
Rendement brut
7.02 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Écouen pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
325 260 €
+ 21 918 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 562 €
estimation marché
Rendement brut
5.76 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
Analysez votre bien à Écouen
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Écouen). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).