Rendement locatif
À Nice, combien rapporte un investissement locatif ?
On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.
Brut moyen
4.86 %
Appartement — ville
Net estimé
~3.40 %
Avant impôts — ordre de grandeur
Vacance
3 %
Estimation à l'échelle ville
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Nice).
À retenir en 30 secondes
- Rendement brut moyen ville environ 4.86 % ; net indicatif ~3.40 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
- Les écarts de rendement entre quartiers peuvent dépasser 1 point : le tableau ci-dessous sert de repère.
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour les biens situés près des commerces et des transports.
Contexte marché à Nice
Le marché locatif niçois offre des opportunités solides dans les zones bien situées. Investissez dans les quartiers à fort flux et privilégiez les biens bien exposés aux services et transports.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et résidentiels bien desservis, soutenu par une demande soutenue.
Prix au m², loyers et maison — le détail
Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.
Appartement
Rendement brut
4.86 %
moyenne ville
Loyer moyen
20.4 €
par m² et par mois
Prix moyen
5 042 €/m²
Maison
Rendement brut
4.14 %
moyenne ville
Loyer moyen
20.4 €
par m² et par mois
Prix moyen
5 918 €/m²
Contexte
Population
348 085
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
3.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
12.2 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.
Lecture du marché
Nice offre un rendement de 4.86 % brut, dans la moyenne des grandes villes françaises. La sélection du bon quartier peut significativement améliorer ce chiffre. Vacance locative estimée à 3 % — faible, ce qui sécurise vos revenus.
Scénarios types (ordres de grandeur)
Ordres de grandeur pour un marché de type métropole à Nice : on privilégie liquidité et ticket d’entrée, avec des primes meublé / colocation purement illustratives.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 176 470 €, loyer mensuel indicatif 815 €, soit environ 5.54 % brut (même base que les moyennes).
Meublé : loyer souvent supérieur (+14 % indicatif) mais fiscalité / mobilier / éventuel encadrement à intégrer — surtout en zone tendue.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 403 360 €, loyer mensuel indicatif 1 831 €, soit environ 5.45 % brut (même base que les moyennes).
Colocation possible mais réglementée et plus exigeante en gestion ; en métropole, le gain de loyer (+12 % indicatif) doit compenser rotation et normes.
Studio
~25 m² — budget indicatif 126 050 €, loyer mensuel indicatif 511 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).
En métropole, le studio reste un ticket d’entrée fréquent : liquidité et demande fortes si emplacement et transports sont bons — attention au prix au m² et aux charges.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 226 890 €, loyer mensuel indicatif 919 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).
T2/T3 : cœur de cible familles / jeunes actifs en métropole — souvent le meilleur compromis liquidité / loyer, avec un ticket plus élevé.
Points de vigilance
- Coût d'acquisition élevé dans les zones centrales et exposition saisonnière liée au tourisme; attention à la fiscalité locale et à la variation des loyers.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Nice : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour les biens situés près des commerces et des transports.
- Par quel quartier commencer
- Comparez systématiquement 2–3 quartiers : le tableau fournit les ordres de grandeur.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement bien situé (T2/T3) dans le centre et zones résidentielles périphériques; maisons familiales dans les secteurs attractifs.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
- Rendement net indicatif ~3.40 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, hypothèse vacance 3 % à l'échelle ville).
- Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.
Rendement brut — exemple appartement 45 m²
Calculé à partir des moyennes appartement de Nice (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.
Prix d'achat
226 890 €
+ 15 412 € notaire (est.)
Loyer mensuel
919 €
estimation marché
Rendement brut
4.86 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Rendement brut — exemple maison 90 m²
À partir des moyennes maison de Nice. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.
Prix d'achat
532 620 €
+ 35 633 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 839 €
estimation marché
Rendement brut
4.14 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).
Calculez votre rendement réel à Nice
Rendement net, cashflow et score : partez des champs préremplis ou saisissez votre bien.
Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Nice). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
Calculer mon rendement →Questions sur le rendement locatif à Nice
Quel est le rendement locatif moyen à Nice ?
Le rendement brut moyen à Nice est de 4.86 % (appartement, moyenne ville), calculé sur la base d'un loyer moyen de 20.4 €/m² pour un prix d'achat moyen de 5 042 €/m². Le rendement net, après déduction des charges, taxes et frais de gestion, est estimé à environ 3.40 %.
Comment calculer le rendement locatif à Nice ?
Le rendement brut = (loyer annuel / prix total du bien) × 100. Pour un appartement type 45 m² aux moyennes marché : loyer annuel ≈ 11 028 € pour un prix d'environ 226 890 €, soit environ 4.86 % brut avant charges. Le rendement net déduit les charges, la taxe foncière, les assurances et l'hypothèse de vacance (3 % à Nice, temps sans loyer — pas l'indicateur LOVAC parc privé).
Quel quartier offre le meilleur rendement à Nice ?
Les rendements varient sensiblement selon les quartiers. Un simulateur permet de comparer précisément chaque secteur.
Rendement brut ou net : quelle différence à Nice ?
Le rendement brut ne prend en compte que le loyer rapporté au prix d'achat. Le rendement net déduit toutes les charges réelles : charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, et tient compte de la vacance locative estimée à 3 % à Nice. C'est le rendement net qui reflète votre gain réel.
Les loyers sont-ils encadrés à Nice ?
Selon les secteurs, le loyer peut être plafonné (zone tendue, référence de loyer majoré, encadrement local). Un rendement « théorique » au-dessus du marché n'est pas toujours réalisable : vérifiez le plafond applicable au bien avant d'arrondir votre loyer cible.
Nu, meublé ou colocation : quoi viser pour le rendement à Nice ?
Le meublé et la colocation peuvent majorer le loyer mais ajoutent gestion, mobilier et fiscalité spécifiques. Le nu (location vide) est souvent plus simple en gestion. Le simulateur permet de tester plusieurs hypothèses de loyer et de charges pour comparer le rendement net, pas seulement le brut.
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Investir, rendement locatif et prix au m² — même marché, trois lectures.
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