Guide investissement

Appart. 4.86 % brut

Maison 4.14 % brut

Investir à Nice

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 348 085 habitants

Le marché locatif niçois offre des opportunités solides pour des biens bien situés. Investissez dans les zones à forte demande et privilégiez les biens bien exposés aux services et transports.

Nice bénéficie d'une demande locative soutenue grâce au tourisme et à l'activité économique. Le marché présente des disparités marquées entre les quartiers centraux et les zones résidentielles périphériques. Cet atlas propose une sélection de quartiers avec des rendements attractifs et des perspectives de valorisation.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.86 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.40 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~3 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Nice en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Nice).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Nice » : ~5 042 €/m², 4.86 % brut et ~3.40 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Nice Ouest / Saint-Roch (4.80 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour des biens situés près des commerces et des transports.

Contexte marché à Nice

Le marché locatif niçois offre des opportunités solides pour des biens bien situés. Investissez dans les zones à forte demande et privilégiez les biens bien exposés aux services et transports.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et résidentielles bien desservis, appuyé par une demande soutenue.

Données marché à Nice

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

5 042 €/m²

Loyer moyen

20.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.86 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 918 €/m²

Loyer moyen

20.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.14 %

moyenne ville

Contexte

Population

348 085

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

3.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

12.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 3 %. Rendement brut moyen appartement 4.86 %, maison ~4.14 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Nice Ouest / Saint-Roch (4.80 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 7

Nice Ouest / Saint-Roch

Appart. 4,80 %Maison 4,14 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 7 000 €
Loyer / m² · mois: 28,0 €

Maison

Prix / m²: 5 800 €
Loyer / m² · mois: 20,0 €

Synthèse secteur

Zone mixte résidentielle et commerciale, prix et loyers plus accessibles. Potentiel de valorisation avec les projets d'infrastructures, mais concurrence plus forte sur certains segments. Bon équilibre rendement/risque, attractif pour les investisseurs cherchant stabilité.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Nice Ouest / Saint-Roch

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 350 000 € · 1 430 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Nice Ouest / Saint-Roch	7 000 €	28.0 €	4.80 %
L'Ariane / Europe	7 300 €	29.0 €	4.77 %
Centre-ville / Vieux-Nice	9 000 €	34.0 €	4.53 %
Cimiez	8 500 €	32.0 €	4.52 %
Port / Libération	8 000 €	30.0 €	4.50 %
Fabron / Californie	7 200 €	26.0 €	4.33 %
Mont-Boron	9 800 €	34.0 €	4.16 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 126 050 €, loyer mensuel indicatif 511 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 226 890 €, loyer mensuel indicatif 919 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 403 360 €, loyer mensuel indicatif 1 831 €, soit environ 5.45 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 176 470 €, loyer mensuel indicatif 815 €, soit environ 5.54 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Coût d'acquisition élevé dans les zones centrales et exposition saisonnière liée au tourisme; attention à la fiscalité locale et à la variation du loyer.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Nice : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour des biens situés près des commerces et des transports.
Par quel quartier commencer: Nice Ouest / Saint-Roch combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement bien situé dans les centres et zones résidentielles périphériques, idéal T2/T3; studios dans les quartiers à forte rotation.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.40 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 3 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Nice. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

226 890 €

+ 15 412 € notaire (est.)

Loyer mensuel

919 €

estimation marché

Rendement brut

4.86 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Nice (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

532 620 €

+ 35 633 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 839 €

estimation marché

Rendement brut

4.14 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Nice). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Nice

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