Prix au m²
Prix immobilier à Nice : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 5 042 €/m² (58 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Nice).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 5 042 €/m² (58 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Les prix au m² varient fortement selon les quartiers : utilisez le classement pour cadrer votre budget.
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour les biens situés près des commerces et des transports.
Contexte marché à Nice
Le marché locatif niçois offre des opportunités solides dans les zones bien situées. Investissez dans les quartiers à fort flux et privilégiez les biens bien exposés aux services et transports.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et résidentiels bien desservis, soutenu par une demande soutenue.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Nicepar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Nice — 58 % au-dessus de la moyenne nationale
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
5 042 €/m²
Loyer moyen
20.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.86 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
5 918 €/m²
Loyer moyen
20.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.14 %
moyenne ville
Contexte
Population
348 085
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
3.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
12.2 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.
Synthèse prix à Nice
- MarchéPrix moyen appartement 5 042 €/m² — 58 % au-dessus de la moyenne nationale
- Rendement4.86 % brut moyen appartement — profil plutôt patrimonial
Scénarios types (ordres de grandeur)
Ordres de grandeur pour un marché de type métropole à Nice : on privilégie liquidité et ticket d’entrée, avec des primes meublé / colocation purement illustratives.
Studio
~25 m² — budget indicatif 126 050 €, loyer mensuel indicatif 511 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).
En métropole, le studio reste un ticket d’entrée fréquent : liquidité et demande fortes si emplacement et transports sont bons — attention au prix au m² et aux charges.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 176 470 €, loyer mensuel indicatif 815 €, soit environ 5.54 % brut (même base que les moyennes).
Meublé : loyer souvent supérieur (+14 % indicatif) mais fiscalité / mobilier / éventuel encadrement à intégrer — surtout en zone tendue.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 226 890 €, loyer mensuel indicatif 919 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).
T2/T3 : cœur de cible familles / jeunes actifs en métropole — souvent le meilleur compromis liquidité / loyer, avec un ticket plus élevé.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 403 360 €, loyer mensuel indicatif 1 831 €, soit environ 5.45 % brut (même base que les moyennes).
Colocation possible mais réglementée et plus exigeante en gestion ; en métropole, le gain de loyer (+12 % indicatif) doit compenser rotation et normes.
Points de vigilance
- Coût d'acquisition élevé dans les zones centrales et exposition saisonnière liée au tourisme; attention à la fiscalité locale et à la variation des loyers.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Nice : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour les biens situés près des commerces et des transports.
- Par quel quartier commencer
- Comparez systématiquement 2–3 quartiers : le tableau fournit les ordres de grandeur.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement bien situé (T2/T3) dans le centre et zones résidentielles périphériques; maisons familiales dans les secteurs attractifs.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Nice, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier — ordres de grandeur pour comparer, pas un prix de vente garanti.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien (moins dans le neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur propose une estimation selon le type d’acquisition.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
226 890 €
+ 15 412 € notaire (est.)
Loyer mensuel
919 €
estimation marché
Rendement brut
4.86 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Nice pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
532 620 €
+ 35 633 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 839 €
estimation marché
Rendement brut
4.14 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
Analysez votre bien à Nice
Comparez votre prix au marché local et voyez l’effet sur la rentabilité.
Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Nice). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
Analyser mon investissement →Questions sur les prix immobiliers à Nice
Quel est le prix au m² à Nice en 2026 ?
Le prix moyen appartement à Nice est de 5 042 €/m², soit 58 % au-dessus de la moyenne nationale. Les prix varient selon les quartiers : de … €/m² dans les secteurs les plus accessibles à … €/m² dans les quartiers premium.
Les prix immobiliers à Nice vont-ils baisser en 2026 ?
Le marché de Nice a connu un ajustement en 2023-2024, offrant des opportunités d'achat à des prix plus raisonnables. L'évolution dépendra des taux d'emprunt et de la dynamique économique locale.
Quel budget pour un appartement de 45 m² à Nice ?
Aux moyennes marché, un appartement de 45 m² représente environ 226 890 € avant frais de notaire (environ 15 412 €, ordre de grandeur ~7–8 % dans l'ancien). Budget total indicatif : 242 302 €.
Comment le prix au m² à Nice impacte-t-il la rentabilité ?
Avec un loyer moyen de 20.4 €/m² et un prix d'achat moyen de 5 042 €/m², le rendement brut moyen appartement est de 4.86 %. Les prix élevés limitent la rentabilité, mais offrent un potentiel de valorisation patrimoniale.
Négocier à Nice : sur quoi s'appuyer ?
Les délais de vente, l'état du bien (DPE, travaux), la copropriété et le positionnement prix vs références de quartier sont vos principaux leviers. Un prix au m² « moyen » ne remplace pas une analyse du bien affiché : comparez aux ventes récentes équivalentes.
Neuf ou ancien à Nice : quel impact sur le prix au m² ?
Le neuf affiche souvent un prix au m² plus élevé mais des charges prévisibles et des normes récentes. L'ancien peut offrir un prix d'entrée plus bas au m², avec parfois des travaux et une fiscalité différente (notamment sur le neuf en dispositif spécifique). Votre budget total doit inclure frais de notaire, éventuels travaux et mobilier.
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Investir, rendement locatif et prix au m² — même marché, trois lectures.
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