Prix au m²
Prix immobilier à Nice : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 5 042 €/m² (58 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Nice).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 5 042 €/m² (58 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 7 000 €/m² (Nice Ouest / Saint-Roch) à 9 800 €/m² (Mont-Boron), soit ~40 % d'écart.
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour des biens situés près des commerces et des transports.
Contexte marché à Nice
Le marché locatif niçois offre des opportunités solides pour des biens bien situés. Investissez dans les zones à forte demande et privilégiez les biens bien exposés aux services et transports.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et résidentielles bien desservis, appuyé par une demande soutenue.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Nicepar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Nice — 58 % au-dessus de la moyenne nationale
Secteur accessible
Nice Ouest / Saint-Roch
7 000 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Mont-Boron
9 800 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
5 042 €/m²
Loyer moyen
20.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.86 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
5 918 €/m²
Loyer moyen
20.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.14 %
moyenne ville
Contexte
Population
348 085
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
3.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
12.2 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.
Synthèse prix à Nice
- MarchéPrix moyen appartement 5 042 €/m² — 58 % au-dessus de la moyenne nationale
- AccessibleNice Ouest / Saint-Roch à 7 000 €/m²
- PremiumMont-Boron à 9 800 €/m²
- Rendement4.86 % brut moyen appartement — profil plutôt patrimonial
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Nice Ouest / Saint-Roch | 7 000 € | 28.0 € | 4.80 % |
| Fabron / Californie | 7 200 € | 26.0 € | 4.33 % |
| L'Ariane / Europe | 7 300 € | 29.0 € | 4.77 % |
| Port / Libération | 8 000 € | 30.0 € | 4.50 % |
| Cimiez | 8 500 € | 32.0 € | 4.52 % |
| Centre-ville / Vieux-Nice | 9 000 € | 34.0 € | 4.53 % |
| Mont-Boron | 9 800 € | 34.0 € | 4.16 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 126 050 €, loyer mensuel indicatif 511 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 226 890 €, loyer mensuel indicatif 919 €, soit environ 4.86 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 403 360 €, loyer mensuel indicatif 1 831 €, soit environ 5.45 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 176 470 €, loyer mensuel indicatif 815 €, soit environ 5.54 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Coût d'acquisition élevé dans les zones centrales et exposition saisonnière liée au tourisme; attention à la fiscalité locale et à la variation du loyer.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Nice : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant stabilité et rendement durable, avec préférence pour des biens situés près des commerces et des transports.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Nice Ouest / Saint-Roch offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement bien situé dans les centres et zones résidentielles périphériques, idéal T2/T3; studios dans les quartiers à forte rotation.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Nice, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien (moins dans le neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur propose une estimation selon le type d’acquisition.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
226 890 €
+ 15 412 € notaire (est.)
Loyer mensuel
919 €
estimation marché
Rendement brut
4.86 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Nice pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
532 620 €
+ 35 633 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 839 €
estimation marché
Rendement brut
4.14 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Nice). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).