Guide investissement

Appart. 7.29 % brut

Maison 7.29 % brut

Investir à Cayenne

Guyane · 63 468 habitants

Rendement locatif soutenu grâce à une demande diversifiée et à l’attractivité des quartiers centraux et périphériques. L’offre équilibrée entre T2–T3 et maisons pavillonnaires favorise une rotation stable des locataires.

Le marché locatif de Cayenne présente un potentiel solide pour les investisseurs recherchant un rendement stable. La demande est particulièrement robuste dans le centre-ville et autour des axes de transport, avec des loyers compétitifs par rapport aux prix d’achat. Une sélection fine des quartiers permet de lisser les cycles et de viser une valorisation durable.

Angle « investir » : cadre de décision (profil, tension, vigilance) puis chiffres marché. Les pages prix au m² et rendement reprennent les mêmes indicateurs avec un ordre et des blocs différents.

Brut moyen

7.29 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.10 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 55/100

Simulez votre investissement à Cayenne en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Cayenne).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Cayenne » : ~2 732 €/m², 7.29 % brut et ~5.10 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus universitaire (6.67 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur prudent recherchant un cash-flow stable et une exposition locale en Outre-mer. Préférence pour les T2–T3 et les maisons pavillonnaires familiales.

Contexte marché à Cayenne

Demande locative solide (score 55/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Stabilité de la demande locative due à la présence universitaire et administrative, offrant un socle solide pour des investissements variés.

Données marché à Cayenne

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Contexte

Population

63 468

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 55 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

26.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Appartement

Prix moyen

2 732 €/m²

Loyer moyen

16.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.29 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 694 €/m²

Loyer moyen

16.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.29 %

moyenne ville

Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 7.29 %, maison ~7.29 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus universitaire (6.67 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Campus universitaire

Appart. 6,67 %Maison 6,00 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 700 €
Loyer / m² · mois: 15,0 €

Maison

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 8,5 €

Synthèse secteur

Fort potentiel pour les étudiants et jeunes professionnels. Demande soutenue dans le secteur universitaire et proximité des transports. Loyers au m² en hausse, risques: saisonnalité et dépendance à l’activité universitaire. Profil locatif favorable pour T2–T3 et studios bien situés.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus universitaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 135 000 € · 770 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus universitaire	2 700 €	15.0 €	6.67 %
Zone pavillonnaire	2 500 €	12.0 €	5.76 %
Zone Sud (périphérie)	2 400 €	11.5 €	5.75 %
Centre-ville	3 100 €	14.0 €	5.42 %
Gare	2 900 €	13.0 €	5.38 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Pour un marché intermédiaire comme Cayenne, le T2/T3 reste souvent le scénario central ; meublé et colocation sont des options à valider localement.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 122 940 €, loyer mensuel indicatif 747 €, soit environ 7.29 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : souvent le bien le plus simple à relouer et à revendre sur un marché intermédiaire.

Studio

~25 m² — budget indicatif 68 300 €, loyer mensuel indicatif 415 €, soit environ 7.29 % brut (même base que les moyennes).

Budget d’entrée accessible : utile pour démarrer, à condition que le loyer de marché couvre vraiment le crédit sur ce secteur.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 95 620 €, loyer mensuel indicatif 662 €, soit environ 8.31 % brut (même base que les moyennes).

Meublé utile si la demande locale le justifie ; sinon le nu simplifie la gestion. Prime loyer +14 % = hypothèse illustrative.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 218 560 €, loyer mensuel indicatif 1 487 €, soit environ 8.16 % brut (même base que les moyennes).

Colocation : à réserver aux secteurs à vraie demande partagée ; sinon le T2 nu reste plus simple. Hypothèse loyer +12 % indicative uniquement.

Points de vigilance

Dépendance à l’économie locale et au tourisme saisonnier, pouvant influencer les loyers et le taux de vacance.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Cayenne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur prudent recherchant un cash-flow stable et une exposition locale en Outre-mer. Préférence pour les T2–T3 et les maisons pavillonnaires familiales.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus universitaire (6.67 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone Sud (périphérie) (2 400 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et zones urbaines; maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

Cette page pose le cadre marché à Cayenne (prix, rendement, tension) — le détail d'un achat dépend du bien, du financement et de votre fiscalité.
Rendement net indicatif ~5.10 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville.
Les pages rendement et prix au m² reprennent les mêmes indicateurs sous un autre angle ; le simulateur affine apport, crédit et cash-flow.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Cayenne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

122 940 €

+ 8 537 € notaire (est.)

Loyer mensuel

747 €

estimation marché

Rendement brut

7.29 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Cayenne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

242 460 €

+ 16 442 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 472 €

estimation marché

Rendement brut

7.29 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Cayenne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Cayenne

Faut-il investir à Cayenne en 2026 ?

Cayenne présente un marché locatif modéré avec un rendement brut moyen de 7.29 %. Le score de tension (55/100) invite à être prudent sur la vacance et le loyer réaliste. Profil retenu : intermédiaire.

Quel budget prévoir pour investir à Cayenne ?

Avec un prix moyen de 2 732 €/m², un appartement de 50 m² revient à environ 136 600 € avant frais de notaire (souvent 7 % à 8 % dans l’ancien). Prévoir travaux éventuels et un apport de 10–20 %.

Quel est le meilleur quartier pour investir à Cayenne ?

Parmi les quartiers analysés, Campus universitaire se distingue avec un rendement estimé à 6.67 % brut. Fort potentiel pour les étudiants et jeunes professionnels. Demande soutenue dans le secteur universitaire et proximité des transports. Loyers au m² en hausse, risques: saisonnalité et dépendance à l’activité universitaire. Profil locatif favorable pour T2–T3 et studios bien situés.

Cash-flow ou plus-value : quel arbitrage à Cayenne ?

Sur un marché intermédiaire, le rendement brut (~7.3 %) et le ticket d’entrée (~2 732 €/m²) se combinent souvent. Clarifiez votre horizon : cash-flow court terme vs valorisation — le simulateur compare les deux avec le même bien.

Travaux et DPE : quel impact à Cayenne ?

Un prix au m² attractif peut cacher des travaux ou un DPE pénalisant pour la mise en location. Intégrez budget travaux et loyer réaliste dans la simulation avant d’acheter « au rendement » affiché.

Apport et crédit : comment cadrer le projet à Cayenne ?

Les banques regardent le taux d’endettement, la stabilité des revenus et la qualité du bien. Un apport de 10 à 20 % est courant. Simulez plusieurs durées et taux pour voir l’impact sur le cashflow net.

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