Prix au m²
Prix immobilier à Migennes : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 811 €/m² (75 % en dessous de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Migennes).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 811 €/m² (75 % en dessous de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 1 500 €/m² (Rives de l'Yonne) à 1 950 €/m² (Centre-ville), soit ~30 % d'écart.
- Investisseurs patrimoniaux recherchant une gestion raisonnable avec faible vacance et exposition modérée; profils cherchant à constituer un portefeuille résidentiel diversifié.
Contexte marché à Migennes
Le marché locatif migellois offre un rendement compétitif dans les centres urbains proches des commodités et des transports. Investisseurs: orientez-vous vers les quartiers centraux et les zones pavillonnaires pour combiner rendement et sécurisation du flux locatif.
Marché plus souple (score 42/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.
Proximité des services, écoles et axes de transport soutiennent la demande locative et permettent des baux diversifiés.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Migennespar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Migennes — 75 % en dessous de la moyenne nationale
Secteur accessible
Rives de l'Yonne
1 500 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-ville
1 950 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
811 €/m²
Loyer moyen
9.9 €
par m² et par mois
Rendement brut
14.69 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
1 333 €/m²
Loyer moyen
8.9 €
par m² et par mois
Rendement brut
7.99 %
moyenne ville
Contexte
Population
7 068
habitants (estimation)
Tension du marché
Détendu
Score 42 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
4.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
13.7 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.
Synthèse prix à Migennes
- MarchéPrix moyen appartement 811 €/m² — 75 % en dessous de la moyenne nationale
- AccessibleRives de l'Yonne à 1 500 €/m²
- PremiumCentre-ville à 1 950 €/m²
- Rendement14.69 % brut moyen appartement — bon rapport prix / loyer
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Rives de l'Yonne | 1 500 € | 9.2 € | 7.36 % |
| Zone commerciale et artisanale | 1 500 € | 8.5 € | 6.80 % |
| Périphérie Est et nouveaux lotissements | 1 550 € | 9.0 € | 6.97 % |
| Zone pavillonnaire des Prés | 1 650 € | 9.4 € | 6.84 % |
| Gare et faubourg | 1 700 € | 9.8 € | 6.92 % |
| Centre-ville | 1 950 € | 10.5 € | 6.46 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 20 275 €, loyer mensuel indicatif 248 €, soit environ 14.68 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 36 495 €, loyer mensuel indicatif 447 €, soit environ 14.70 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 64 880 €, loyer mensuel indicatif 890 €, soit environ 16.46 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 28 385 €, loyer mensuel indicatif 396 €, soit environ 16.74 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Risque lié à la démographie locale et à l'usure des logements; nécessité d'un volet rénovation pour maintenir les loyers et la vacance bas.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Migennes : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs patrimoniaux recherchant une gestion raisonnable avec faible vacance et exposition modérée; profils cherchant à constituer un portefeuille résidentiel diversifié.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Rives de l'Yonne offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement T3–T4 en centre-ville et zones pavillonnaires, idéalement dans les quartiers Centre-ville et Rives de l'Yonne pour un équilibre rendement/risque.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Migennes, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent de l’ordre de 7 % à 8 % dans l’ancien (moins dans le neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur propose une estimation selon le type d’acquisition.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
36 495 €
+ 2 755 € notaire (est.)
Loyer mensuel
447 €
estimation marché
Rendement brut
14.70 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Migennes pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
119 970 €
+ 8 340 € notaire (est.)
Loyer mensuel
799 €
estimation marché
Rendement brut
7.99 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
Analysez votre bien à Migennes
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Migennes). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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Cette ville : guides et données
Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).