Rendement locatif

À Saint-Denis, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

4.80 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.36 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

5 %

Estimation à l'échelle ville

Simulez votre investissement à Saint-Denis en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Denis).

À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 4.80 % ; net indicatif ~3.36 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Centre-ville (4.71 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Investisseurs recherchant du rendement stable avec une préférence pour le multi-zonage, alliant logements meublés en campus et locations longue durée en zone pavillonnaire.

Contexte marché à Saint-Denis

Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et portuaires, avec des prix au mètre carré raisonnables pour Saint-Denis. Adoptez une stratégie multi-zones pour lisser les flux locatifs.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des transports et des services, forte densité démographique et demande locative soutenue dans plusieurs quartiers.

Où le rendement est le plus intéressant à Saint-Denis

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 4,71 %Maison 4,17 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 200 €
Loyer / m² · mois: 16,5 €

Maison

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 12,5 €

Synthèse secteur

Cœur économique et administratif de Saint-Denis. Forte demande locative, notamment pour des logements compacts et bien situés. Proximité des commerces et des transports, mais concurrence sur les biens bien placés peut augmenter les prix à l'achat.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 210 000 € · 840 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	4 200 €	16.5 €	4.71 %
Gare	3 900 €	15.0 €	4.62 %
Campus Universitaire	4 500 €	17.0 €	4.53 %
Port	3 600 €	13.5 €	4.50 %
Zone pavillonnaire	3 200 €	12.0 €	4.50 %
Plein Sud résidentiel	3 400 €	12.0 €	4.24 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

3 800 €/m²

Loyer moyen

15.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.80 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 200 €/m²

Loyer moyen

11.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.43 %

moyenne ville

Contexte

Population

154 765

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Vacance locative

5.0 %

estimation à l’échelle ville

Lecture du marché

Saint-Denis offre un rendement de 4.80 % brut, dans la moyenne des grandes villes françaises. La sélection du bon quartier peut significativement améliorer ce chiffre. Vacance locative estimée à 5 % — à anticiper dans votre calcul de rendement net.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 95 000 €, loyer mensuel indicatif 380 €, soit environ 4.80 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 171 000 €, loyer mensuel indicatif 684 €, soit environ 4.80 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 304 000 €, loyer mensuel indicatif 1 362 €, soit environ 5.38 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 133 000 €, loyer mensuel indicatif 606 €, soit environ 5.47 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle dans les zones touristiques ou les travaux de modernisation des quartiers; sensibilité économique locale et variation saisonnière.
Vacance locative retenue 5 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du rendement stable avec une préférence pour le multi-zonage, alliant logements meublés en campus et locations longue durée en zone pavillonnaire.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Centre-ville, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: Appartement bien situé dans le centre-ville et maisons pavillonnaires calmes pour stabilité.

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~3.36 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance 5 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Saint-Denis (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

171 000 €

+ 13 680 € notaire (est.)

Loyer mensuel

684 €

estimation marché

Rendement brut

4.80 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Saint-Denis. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

288 000 €

+ 23 040 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 062 €

estimation marché

Rendement brut

4.42 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

Calculez votre rendement réel à Saint-Denis

Rendement net, cashflow et score : partez des champs préremplis ou saisissez votre bien.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Calculer mon rendement →

Questions sur le rendement locatif à Saint-Denis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à Saint-DenisRendement locatif — Saint-DenisPrix immobilier — Saint-Denis Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux (5.31 %)Lille (4.45 %)Lyon (4.67 %)Marseille (4.57 %)