Rendement locatif
À Saint-Denis, combien rapporte un investissement locatif ?
On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.
Brut moyen
6.79 %
Appartement — ville
Net estimé
~4.75 %
Avant impôts — ordre de grandeur
Vacance
5 %
Estimation à l'échelle ville
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Denis).
À retenir en 30 secondes
- Rendement brut moyen ville environ 6.79 % ; net indicatif ~4.75 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
- Les écarts de rendement entre quartiers peuvent dépasser 1 point : le tableau ci-dessous sert de repère.
- Investisseurs recherchant du rendement stable et diversifié, prêts à gérer des biens en centre-ville et dans les zones portuaires. Budget moyen à élevé et appétit pour le multi-zoning.
Contexte marché à Saint-Denis
Rendement locatif attractif grâce à une forte demande étudiante et résidentielle. Optez pour une stratégie multi-zone afin de lisser les flux et limiter les périodes de vacance.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Proximité des transports et densité démographique soutenue garantissent une demande locative robuste.
Prix au m², loyers et maison — le détail
Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.
Appartement
Rendement brut
6.79 %
moyenne ville
Loyer moyen
15.1 €
par m² et par mois
Prix moyen
2 667 €/m²
Maison
Rendement brut
5.29 %
moyenne ville
Loyer moyen
14.9 €
par m² et par mois
Prix moyen
3 386 €/m²
Contexte
Population
154 765
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
5.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
13.4 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.
Lecture du marché
Avec 6.79 % de rendement brut, Saint-Denis figure parmi les marchés les plus rentables de France. Ce niveau est rare dans les grandes métropoles françaises. Vacance locative estimée à 5 % — à anticiper dans votre calcul de rendement net.
Scénarios types (ordres de grandeur)
Scénarios adaptés à un marché ville dynamique / étudiante (Saint-Denis) : studio, meublé et colocation sont souvent plus pertinents qu’ailleurs — chiffres = moyennes ville × hypothèses.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 93 345 €, loyer mensuel indicatif 602 €, soit environ 7.74 % brut (même base que les moyennes).
Meublé LMNP souvent adapté à la demande étudiante / jeunes actifs (+14 % loyer indicatif) — rotation et inventaire à prévoir.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 213 360 €, loyer mensuel indicatif 1 352 €, soit environ 7.60 % brut (même base que les moyennes).
Scénario souvent pertinent ici : loyer potentiellement majoré (+12 % indicatif) via colocation — anticiper gestion, sécurité et vacance entre colocataires.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 120 015 €, loyer mensuel indicatif 679 €, soit environ 6.79 % brut (même base que les moyennes).
T2 classique : alternative à la colocation pour couples / jeunes actifs ; moins de gestion que la colocation, rendement parfois un cran sous le meublé étudiant.
Studio
~25 m² — budget indicatif 66 675 €, loyer mensuel indicatif 377 €, soit environ 6.79 % brut (même base que les moyennes).
Sur un marché étudiant / dynamique, le studio se loue souvent vite s’il est proche campus ou centre — vérifier normes meublé et rotation locataire.
Points de vigilance
- Risque de vacance ponctuelle liée à la saisonnalité touristique et aux travaux de rénovation dans certains quartiers.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant du rendement stable et diversifié, prêts à gérer des biens en centre-ville et dans les zones portuaires. Budget moyen à élevé et appétit pour le multi-zoning.
- Par quel quartier commencer
- Comparez systématiquement 2–3 quartiers : le tableau fournit les ordres de grandeur.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement bien situé dans le centre-ville et gare; maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
- Rendement net indicatif ~4.75 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville).
- Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.
Rendement brut — exemple appartement 45 m²
Calculé à partir des moyennes appartement de Saint-Denis (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.
Prix d'achat
120 015 €
+ 8 343 € notaire (est.)
Loyer mensuel
679 €
estimation marché
Rendement brut
6.79 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Rendement brut — exemple maison 90 m²
À partir des moyennes maison de Saint-Denis. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.
Prix d'achat
304 740 €
+ 20 561 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 343 €
estimation marché
Rendement brut
5.29 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).
Calculez votre rendement réel à Saint-Denis
Rendement net, cashflow et score : partez des champs préremplis ou saisissez votre bien.
Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
Calculer mon rendement →Questions sur le rendement locatif à Saint-Denis
Quel est le rendement locatif moyen à Saint-Denis ?
Le rendement brut moyen à Saint-Denis est de 6.79 % (appartement, moyenne ville), calculé sur la base d'un loyer moyen de 15.1 €/m² pour un prix d'achat moyen de 2 667 €/m². Le rendement net, après déduction des charges, taxes et frais de gestion, est estimé à environ 4.75 %.
Comment calculer le rendement locatif à Saint-Denis ?
Le rendement brut = (loyer annuel / prix total du bien) × 100. Pour un appartement type 45 m² aux moyennes marché : loyer annuel ≈ 8 148 € pour un prix d'environ 120 015 €, soit environ 6.79 % brut avant charges. Le rendement net déduit les charges, la taxe foncière, les assurances et l'hypothèse de vacance (5 % à Saint-Denis, temps sans loyer — pas l'indicateur LOVAC parc privé).
Quel quartier offre le meilleur rendement à Saint-Denis ?
Les rendements varient sensiblement selon les quartiers. Un simulateur permet de comparer précisément chaque secteur.
Rendement brut ou net : quelle différence à Saint-Denis ?
Le rendement brut ne prend en compte que le loyer rapporté au prix d'achat. Le rendement net déduit toutes les charges réelles : charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, et tient compte de la vacance locative estimée à 5 % à Saint-Denis. C'est le rendement net qui reflète votre gain réel.
Les loyers sont-ils encadrés à Saint-Denis ?
Selon les secteurs, le loyer peut être plafonné (zone tendue, référence de loyer majoré, encadrement local). Un rendement « théorique » au-dessus du marché n'est pas toujours réalisable : vérifiez le plafond applicable au bien avant d'arrondir votre loyer cible.
Nu, meublé ou colocation : quoi viser pour le rendement à Saint-Denis ?
Le meublé et la colocation peuvent majorer le loyer mais ajoutent gestion, mobilier et fiscalité spécifiques. Le nu (location vide) est souvent plus simple en gestion. Le simulateur permet de tester plusieurs hypothèses de loyer et de charges pour comparer le rendement net, pas seulement le brut.
Autres angles sur Saint-Denis
Investir, rendement locatif et prix au m² — même marché, trois lectures.
Villes du La Réunion