Rendement locatif attractif grâce à une forte demande étudiante et résidentielle. Optez pour une stratégie multi-zone afin de lisser les flux et limiter les périodes de vacance.
Saint-Denis offre un marché locatif diversifié avec une forte demande dans les zones centrales et universitaires. Le rapport prix/loyer reste favorable pour l'investissement locatif, tout en impliquant une vigilance sur la tension du marché et les coûts de gestion. Cette fiche présente les quartiers clés et les loyers moyens pour estimer la rentabilité.
Angle « investir » : cadre de décision (profil, tension, vigilance) puis chiffres marché. Les pages prix au m² et rendement reprennent les mêmes indicateurs avec un ordre et des blocs différents.
Brut moyen
6.79 %
Appartement — ville
Net estimé
~4.75 %
Avant impôts — ordre de grandeur
Marché
tendu
Vacance ~5 % — score 68/100
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Denis).
À retenir en 30 secondes
- Guide « investir à Saint-Denis » : ~2 667 €/m², 6.79 % brut et ~4.75 % net indicatif — marché tendu.
- Les quartiers ci-dessous permettent de prioriser secteurs avant d'affiner sur un lot.
- Investisseurs recherchant du rendement stable et diversifié, prêts à gérer des biens en centre-ville et dans les zones portuaires. Budget moyen à élevé et appétit pour le multi-zoning.
Contexte marché à Saint-Denis
Rendement locatif attractif grâce à une forte demande étudiante et résidentielle. Optez pour une stratégie multi-zone afin de lisser les flux et limiter les périodes de vacance.
Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Proximité des transports et densité démographique soutenue garantissent une demande locative robuste.
Données marché à Saint-Denis
Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.
Contexte
Population
154 765
habitants (estimation)
Tension du marché
Tendu
Score 68 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
5.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
13.4 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Appartement
Prix moyen
2 667 €/m²
Loyer moyen
15.1 €
par m² et par mois
Rendement brut
6.79 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
3 386 €/m²
Loyer moyen
14.9 €
par m² et par mois
Rendement brut
5.29 %
moyenne ville
Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.
Synthèse pour votre projet
Marché tendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 6.79 %, maison ~5.29 % brut (moyenne ville).
Scénarios types (ordres de grandeur)
Scénarios adaptés à un marché ville dynamique / étudiante (Saint-Denis) : studio, meublé et colocation sont souvent plus pertinents qu’ailleurs — chiffres = moyennes ville × hypothèses.
Studio
~25 m² — budget indicatif 66 675 €, loyer mensuel indicatif 377 €, soit environ 6.79 % brut (même base que les moyennes).
Sur un marché étudiant / dynamique, le studio se loue souvent vite s’il est proche campus ou centre — vérifier normes meublé et rotation locataire.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 93 345 €, loyer mensuel indicatif 602 €, soit environ 7.74 % brut (même base que les moyennes).
Meublé LMNP souvent adapté à la demande étudiante / jeunes actifs (+14 % loyer indicatif) — rotation et inventaire à prévoir.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 213 360 €, loyer mensuel indicatif 1 352 €, soit environ 7.60 % brut (même base que les moyennes).
Scénario souvent pertinent ici : loyer potentiellement majoré (+12 % indicatif) via colocation — anticiper gestion, sécurité et vacance entre colocataires.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 120 015 €, loyer mensuel indicatif 679 €, soit environ 6.79 % brut (même base que les moyennes).
T2 classique : alternative à la colocation pour couples / jeunes actifs ; moins de gestion que la colocation, rendement parfois un cran sous le meublé étudiant.
Points de vigilance
- Risque de vacance ponctuelle liée à la saisonnalité touristique et aux travaux de rénovation dans certains quartiers.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant du rendement stable et diversifié, prêts à gérer des biens en centre-ville et dans les zones portuaires. Budget moyen à élevé et appétit pour le multi-zoning.
- Par quel quartier commencer
- Comparez systématiquement 2–3 quartiers : le tableau fournit les ordres de grandeur.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement bien situé dans le centre-ville et gare; maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Cette page pose le cadre marché à Saint-Denis (prix, rendement, tension) — le détail d'un achat dépend du bien, du financement et de votre fiscalité.
- Rendement net indicatif ~4.75 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville.
- Les pages rendement et prix au m² reprennent les mêmes indicateurs sous un autre angle ; le simulateur affine apport, crédit et cash-flow.
Exemple — appartement 45 m²
Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Saint-Denis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.
Prix d'achat
120 015 €
+ 8 343 € notaire (est.)
Loyer mensuel
679 €
estimation marché
Rendement brut
6.79 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Exemple — maison 90 m²
Même principe avec les moyennes maison de Saint-Denis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).
Prix d'achat
304 740 €
+ 20 561 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 343 €
estimation marché
Rendement brut
5.29 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
Lancer la simulation →Questions fréquentes — investir à Saint-Denis
Faut-il investir à Saint-Denis en 2026 ?
Saint-Denis présente un marché locatif tendu avec un rendement brut moyen de 6.79 %. Le score de tension (68/100) invite à être prudent sur la vacance et le loyer réaliste. Profil retenu : ville dynamique / étudiante.
Quel budget prévoir pour investir à Saint-Denis ?
Avec un prix moyen de 2 667 €/m², un appartement de 50 m² revient à environ 133 350 € avant frais de notaire (souvent 7 % à 8 % dans l’ancien). Prévoir travaux éventuels et un apport de 10–20 %.
Quel est le meilleur quartier pour investir à Saint-Denis ?
Les quartiers les plus dynamiques varient selon votre stratégie : rendement, valorisation ou sécurité locative.
Colocation ou studio étudiant : pertinent à Saint-Denis ?
Saint-Denis est un marché ville dynamique / étudiante (tension tendu). La colocation et le meublé étudiant peuvent majorer le loyer mais ajoutent rotation et gestion. Testez studio vs colocation dans le simulateur avec la vacance locale (~5 %).
Meublé LMNP vs location nue à Saint-Denis ?
La forte demande étudiante ou de jeunes actifs favorise souvent le meublé (LMNP), au prix d’un suivi plus actif. La location nue reste plus simple en gestion. Le choix dépend de votre fiscalité et de votre temps — pas uniquement du rendement brut affiché.
Apport et crédit : comment cadrer le projet à Saint-Denis ?
Les banques regardent le taux d’endettement, la stabilité des revenus et la qualité du bien. Un apport de 10 à 20 % est courant. Simulez plusieurs durées et taux pour voir l’impact sur le cashflow net.
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