Guide investissement

Appart. 6.79 % brut

Maison 5.29 % brut

Investir à Saint-Denis

La Réunion · 154 765 habitants

Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et portuaires, avec des loyers raisonnables pour Saint-Denis. Optez pour une stratégie multi-zone pour lisser les flux locatifs.

Saint-Denis offre un marché locatif diversifié avec une demande soutenue dans les zones centrales et universitaires. Le rapport prix/loyer reste favorable pour l'investissement locatif, malgré une tension mesurée du marché. Cette fiche présente les quartiers clés et les loyers moyens pour estimer la rentabilité.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.79 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.75 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~5 % — score 68/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Denis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Saint-Denis » : ~2 667 €/m², 6.79 % brut et ~4.75 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Centre-ville (4.71 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant du rendement stable avec une préférence pour le multi-zonage, alliant logements meublés en campus et locations longue durée en zone pavillonnaire.

Contexte marché à Saint-Denis

Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et portuaires, avec des loyers raisonnables pour Saint-Denis. Optez pour une stratégie multi-zone pour lisser les flux locatifs.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des transports et des services, forte densité démographique et demande locative soutenue dans plusieurs quartiers.

Données marché à Saint-Denis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 667 €/m²

Loyer moyen

15.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.79 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 386 €/m²

Loyer moyen

14.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.29 %

moyenne ville

Contexte

Population

154 765

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

13.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 6.79 %, maison ~5.29 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Centre-ville (4.71 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 4,71 %Maison 4,17 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 200 €
Loyer / m² · mois: 16,5 €

Maison

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 12,5 €

Synthèse secteur

Cœur économique et administratif de Saint-Denis. Forte demande locative, notamment pour des logements compacts et bien situés. Proximité des commerces et des transports, mais concurrence sur les biens bien placés peut augmenter les prix à l'achat.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 210 000 € · 840 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	4 200 €	16.5 €	4.71 %
Gare	3 900 €	15.0 €	4.62 %
Campus Universitaire	4 500 €	17.0 €	4.53 %
Port	3 600 €	13.5 €	4.50 %
Zone pavillonnaire	3 200 €	12.0 €	4.50 %
Plein Sud résidentiel	3 400 €	12.0 €	4.24 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 66 675 €, loyer mensuel indicatif 377 €, soit environ 6.79 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 120 015 €, loyer mensuel indicatif 679 €, soit environ 6.79 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 213 360 €, loyer mensuel indicatif 1 352 €, soit environ 7.60 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 93 345 €, loyer mensuel indicatif 602 €, soit environ 7.74 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle dans les zones touristiques ou les travaux de modernisation des quartiers; sensibilité économique locale et variation saisonnière.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du rendement stable avec une préférence pour le multi-zonage, alliant logements meublés en campus et locations longue durée en zone pavillonnaire.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Centre-ville (4.71 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (3 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement bien situé dans le centre-ville et maisons pavillonnaires calmes pour stabilité.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.75 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Saint-Denis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

120 015 €

+ 8 343 € notaire (est.)

Loyer mensuel

679 €

estimation marché

Rendement brut

6.79 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Saint-Denis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

304 740 €

+ 20 561 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 343 €

estimation marché

Rendement brut

5.29 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Saint-Denis

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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