Guide investissement

Appart. 4.80 % brut

Maison 4.43 % brut

Investir à Saint-Denis

La Réunion · 154 765 habitants

Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et portuaires, avec des prix au mètre carré raisonnables pour Saint-Denis. Adoptez une stratégie multi-zones pour lisser les flux locatifs.

Saint-Denis offre un marché locatif diversifié avec une demande soutenue dans les zones centrales et universitaires. Le rapport prix/loyer reste favorable pour l'investissement locatif, malgré une tension mesurée du marché. Cette fiche présente les quartiers clés et les loyers moyens pour estimer la rentabilité.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.80 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.36 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~5 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Saint-Denis en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Denis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Saint-Denis » : ~3 800 €/m², 4.80 % brut et ~3.36 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Centre-ville (4.71 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant du rendement stable avec une préférence pour le multi-zonage, alliant logements meublés en campus et locations longue durée en zone pavillonnaire.

Contexte marché à Saint-Denis

Rendement locatif attractif dans les quartiers centraux et portuaires, avec des prix au mètre carré raisonnables pour Saint-Denis. Adoptez une stratégie multi-zones pour lisser les flux locatifs.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des transports et des services, forte densité démographique et demande locative soutenue dans plusieurs quartiers.

Données marché à Saint-Denis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 800 €/m²

Loyer moyen

15.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.80 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 200 €/m²

Loyer moyen

11.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.43 %

moyenne ville

Contexte

Population

154 765

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Vacance locative

5.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 4.80 %, maison ~4.43 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Centre-ville (4.71 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 4,71 %Maison 4,17 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 200 €
Loyer / m² · mois: 16,5 €

Maison

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 12,5 €

Synthèse secteur

Cœur économique et administratif de Saint-Denis. Forte demande locative, notamment pour des logements compacts et bien situés. Proximité des commerces et des transports, mais concurrence sur les biens bien placés peut augmenter les prix à l'achat.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 210 000 € · 840 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	4 200 €	16.5 €	4.71 %
Gare	3 900 €	15.0 €	4.62 %
Campus Universitaire	4 500 €	17.0 €	4.53 %
Port	3 600 €	13.5 €	4.50 %
Zone pavillonnaire	3 200 €	12.0 €	4.50 %
Plein Sud résidentiel	3 400 €	12.0 €	4.24 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 95 000 €, loyer mensuel indicatif 380 €, soit environ 4.80 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 171 000 €, loyer mensuel indicatif 684 €, soit environ 4.80 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 304 000 €, loyer mensuel indicatif 1 362 €, soit environ 5.38 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 133 000 €, loyer mensuel indicatif 606 €, soit environ 5.47 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle dans les zones touristiques ou les travaux de modernisation des quartiers; sensibilité économique locale et variation saisonnière.
Vacance locative retenue 5 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du rendement stable avec une préférence pour le multi-zonage, alliant logements meublés en campus et locations longue durée en zone pavillonnaire.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Centre-ville (4.71 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (3 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement bien situé dans le centre-ville et maisons pavillonnaires calmes pour stabilité.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.36 % : approximation 0,7 × brut, vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Saint-Denis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

171 000 €

+ 13 680 € notaire (est.)

Loyer mensuel

684 €

estimation marché

Rendement brut

4.80 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Saint-Denis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

288 000 €

+ 23 040 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 062 €

estimation marché

Rendement brut

4.42 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

Simulez votre projet à Saint-Denis

Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Lancer la simulation →

Questions fréquentes — investir à Saint-Denis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à Saint-DenisRendement locatif — Saint-Denis Prix immobilier — Saint-Denis Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux Lille Lyon Marseille

Prêt à analyser votre projet ?

Testez votre projet à Saint-Denis

Lancer la simulation →

Prérempli : appartement 45 m², moyennes marché à Saint-Denis.

Gratuit • Sans inscription • Résultat immédiat