Rendement locatif attractif autour des gares et des pôles d'emploi; diversifiez votre portefeuille grâce à des quartiers dynamiques.
Aulnay-sous-Bois offre un marché locatif diversifié et accessible. La desserte vers Paris et le parc résidentiel varié créent des opportunités de rendement sur le moyen terme. Cet aperçu est destiné aux investisseurs locatifs en quête de stabilité et de croissance du portefeuille.
Angle « investir » : cadre de décision (profil, tension, vigilance) puis chiffres marché. Les pages prix au m² et rendement reprennent les mêmes indicateurs avec un ordre et des blocs différents.
Brut moyen
6.53 %
Appartement — ville
Net estimé
~4.57 %
Avant impôts — ordre de grandeur
Marché
modéré
Vacance ~4 % — score 58/100
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Aulnay-sous-Bois).
À retenir en 30 secondes
- Guide « investir à Aulnay-sous-Bois » : ~3 573 €/m², 6.53 % brut et ~4.57 % net indicatif — marché modéré.
- Les quartiers ci-dessous permettent de prioriser secteurs avant d'affiner sur un lot.
- Investisseurs recherchant rendement stable en Île-de-France avec diversification entre appartements près des transports et maisons pavillonnaires.
Contexte marché à Aulnay-sous-Bois
Rendement locatif attractif autour des gares et des pôles d'emploi; diversifiez votre portefeuille grâce à des quartiers dynamiques.
Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Accessibilité et potentiel de valorisation grâce à un maillage de transports et à des projets urbains.
Données marché à Aulnay-sous-Bois
Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.
Contexte
Population
86 135
habitants (estimation)
Tension du marché
Modéré
Score 58 / 100
Hypothèse vacance (simulation)
4.0 %
temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC
Logements vacants (parc privé)
11.2 %
LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)
Appartement
Prix moyen
3 573 €/m²
Loyer moyen
19.4 €
par m² et par mois
Rendement brut
6.53 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
3 970 €/m²
Loyer moyen
18.3 €
par m² et par mois
Rendement brut
5.54 %
moyenne ville
Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.
Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.
Synthèse pour votre projet
Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.53 %, maison ~5.54 % brut (moyenne ville).
Scénarios types (ordres de grandeur)
Scénarios adaptés à un marché ville dynamique / étudiante (Aulnay-sous-Bois) : studio, meublé et colocation sont souvent plus pertinents qu’ailleurs — chiffres = moyennes ville × hypothèses.
Studio
~25 m² — budget indicatif 89 325 €, loyer mensuel indicatif 486 €, soit environ 6.53 % brut (même base que les moyennes).
Sur un marché étudiant / dynamique, le studio se loue souvent vite s’il est proche campus ou centre — vérifier normes meublé et rotation locataire.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 125 055 €, loyer mensuel indicatif 776 €, soit environ 7.45 % brut (même base que les moyennes).
Meublé LMNP souvent adapté à la demande étudiante / jeunes actifs (+14 % loyer indicatif) — rotation et inventaire à prévoir.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 285 840 €, loyer mensuel indicatif 1 743 €, soit environ 7.32 % brut (même base que les moyennes).
Scénario souvent pertinent ici : loyer potentiellement majoré (+12 % indicatif) via colocation — anticiper gestion, sécurité et vacance entre colocataires.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 160 785 €, loyer mensuel indicatif 875 €, soit environ 6.53 % brut (même base que les moyennes).
T2 classique : alternative à la colocation pour couples / jeunes actifs ; moins de gestion que la colocation, rendement parfois un cran sous le meublé étudiant.
Points de vigilance
- Régulation des loyers et dépendance aux aides publiques; sensibilité aux évolutions des transports et à la vacance ponctuelle.
- Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Aulnay-sous-Bois : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs recherchant rendement stable en Île-de-France avec diversification entre appartements près des transports et maisons pavillonnaires.
- Par quel quartier commencer
- Comparez systématiquement 2–3 quartiers : le tableau fournit les ordres de grandeur.
- Quel type de bien privilégier
- Appartement bien situé près des gares et commerces; maisons pavillonnaires en zones Est/Ouest.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Cette page pose le cadre marché à Aulnay-sous-Bois (prix, rendement, tension) — le détail d'un achat dépend du bien, du financement et de votre fiscalité.
- Rendement net indicatif ~4.57 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville.
- Les pages rendement et prix au m² reprennent les mêmes indicateurs sous un autre angle ; le simulateur affine apport, crédit et cash-flow.
Exemple — appartement 45 m²
Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Aulnay-sous-Bois. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.
Prix d'achat
160 785 €
+ 11 040 € notaire (est.)
Loyer mensuel
875 €
estimation marché
Rendement brut
6.53 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Exemple — maison 90 m²
Même principe avec les moyennes maison de Aulnay-sous-Bois (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).
Prix d'achat
357 300 €
+ 24 037 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 650 €
estimation marché
Rendement brut
5.54 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.
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Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.
Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Aulnay-sous-Bois). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
Lancer la simulation →Questions fréquentes — investir à Aulnay-sous-Bois
Faut-il investir à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?
Aulnay-sous-Bois présente un marché locatif modéré avec un rendement brut moyen de 6.53 %. Le score de tension (58/100) invite à être prudent sur la vacance et le loyer réaliste. Profil retenu : ville dynamique / étudiante.
Quel budget prévoir pour investir à Aulnay-sous-Bois ?
Avec un prix moyen de 3 573 €/m², un appartement de 50 m² revient à environ 178 650 € avant frais de notaire (souvent 7 % à 8 % dans l’ancien). Prévoir travaux éventuels et un apport de 10–20 %.
Quel est le meilleur quartier pour investir à Aulnay-sous-Bois ?
Les quartiers les plus dynamiques varient selon votre stratégie : rendement, valorisation ou sécurité locative.
Colocation ou studio étudiant : pertinent à Aulnay-sous-Bois ?
Aulnay-sous-Bois est un marché ville dynamique / étudiante (tension modéré). La colocation et le meublé étudiant peuvent majorer le loyer mais ajoutent rotation et gestion. Testez studio vs colocation dans le simulateur avec la vacance locale (~4 %).
Meublé LMNP vs location nue à Aulnay-sous-Bois ?
La forte demande étudiante ou de jeunes actifs favorise souvent le meublé (LMNP), au prix d’un suivi plus actif. La location nue reste plus simple en gestion. Le choix dépend de votre fiscalité et de votre temps — pas uniquement du rendement brut affiché.
Apport et crédit : comment cadrer le projet à Aulnay-sous-Bois ?
Les banques regardent le taux d’endettement, la stabilité des revenus et la qualité du bien. Un apport de 10 à 20 % est courant. Simulez plusieurs durées et taux pour voir l’impact sur le cashflow net.
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