Guide investissement

Appart. 6.53 % brut

Maison 5.54 % brut

Investir à Aulnay-sous-Bois

Île-de-France · 86 135 habitants

Le marché locatif dynamique autour des gares et des pôles d'emploi offre un potentiel de rendement attractif. Profitez d'une diversité de quartiers pour optimiser votre portefeuille et limiter les risques.

Aulnay-sous-Bois offre un marché locatif diversifié et accessible. La ville bénéficie d'une desserte efficace et d'un parc résidentiel solide, avec des opportunités attractives selon les quartiers. Cet aperçu s'adresse aux investisseurs locatifs en quête de rendement et de stabilité.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.53 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.57 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Aulnay-sous-Bois en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Aulnay-sous-Bois).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Aulnay-sous-Bois » : ~3 573 €/m², 6.53 % brut et ~4.57 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Habitat social (4.95 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs orientés rendement stable en Île-de-France, avec focus sur locations longues durées et diversification entre appartements et maisons selon les quartiers.

Contexte marché à Aulnay-sous-Bois

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Bonne accessibilité et réseau de transports; diversité des quartiers offrant des opportunités de rendement stable et de valorisation.

Données marché à Aulnay-sous-Bois

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 573 €/m²

Loyer moyen

19.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.53 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 970 €/m²

Loyer moyen

18.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.54 %

moyenne ville

Contexte

Population

86 135

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

11.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.53 %, maison ~5.54 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Habitat social (4.95 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Habitat social

Appart. 4,95 %Maison 4,29 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 000 €
Loyer / m² · mois: 16,5 €

Maison

Prix / m²: 3 500 €
Loyer / m² · mois: 12,5 €

Synthèse secteur

La dynamique sociale contribue à un turnover élevé et à des loyers accessibles. Rendements potentiellement intéressants sur des appartements et des maisons à bas coût. Risques liés aux aides publiques et à la régulation des loyers, à suivre sur le long terme.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Habitat social

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 200 000 € · 840 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Habitat social	4 000 €	16.5 €	4.95 %
Gare	5 600 €	23.0 €	4.93 %
Campus universitaire	5 200 €	21.0 €	4.85 %
Zone pavillonnaire Ouest	4 600 €	17.5 €	4.57 %
Centre-ville	6 400 €	24.0 €	4.50 %
Zone pavillonnaire Est	4 800 €	18.0 €	4.50 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 89 325 €, loyer mensuel indicatif 486 €, soit environ 6.53 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 160 785 €, loyer mensuel indicatif 875 €, soit environ 6.53 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 285 840 €, loyer mensuel indicatif 1 743 €, soit environ 7.32 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 125 055 €, loyer mensuel indicatif 776 €, soit environ 7.45 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Régulation des loyers et incertitudes liées aux aides publiques; sensibilité à l'évolution des transports et à la vacance ponctuelle.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Aulnay-sous-Bois : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs orientés rendement stable en Île-de-France, avec focus sur locations longues durées et diversification entre appartements et maisons selon les quartiers.
Par quel quartier commencer: Habitat social combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement bien situé près des gares et du centre; maisons pavillonnaires en zones Est/Ouest.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.57 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Aulnay-sous-Bois. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

160 785 €

+ 11 040 € notaire (est.)

Loyer mensuel

875 €

estimation marché

Rendement brut

6.53 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Aulnay-sous-Bois (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

357 300 €

+ 24 037 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 650 €

estimation marché

Rendement brut

5.54 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Aulnay-sous-Bois). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Aulnay-sous-Bois

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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